2025타경11032
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로 401 (가양동) [도로명] (가양동, 강서한강자이타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 21,719.8㎡ (6570.2평) | 건물면적 | 149.14㎡ (45.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,300,000,000원 | 최저가격 | (51%)665,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)66,560,000원 | 청구금액 | 1,706,811,900원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.18 | (100%)1,300,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.23 | (80%)1,040,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.09 | (64%)832,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.23 | (51%)665,600,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.04 | (51%)665,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 양천로 401 (가양동) | 공장용지 (제2종일반주거지역) | 21,719.8㎡ (6570.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,481,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 양천로 401 (가양동) ((가양동, 강서한강자이타워)) | 철근콘크리트조 · (공장) | 149.14㎡ (45.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 21,719.8㎡ (6570.2평) 건물: 149.14㎡ (45.1평) | 1,300,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 지하2층건 내 제5층 제에이516호로서 외벽: 외장석재, 강화유리 마감 등 창호: 샷시창호. 산업시설(업무)이며 내부를 2개호(516-1호, 516-2호)로 구획하여 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음. 광평수의 가장형의 평지로 지식산업센터의 부지로 이용중임. 남서측으로 양천로와 접하고, 남동측으로 양천로55길과 접하고 있음. 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(
본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 양천항교역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 양천향교역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| ㈜포스디운대표이사정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-01-26 확정: 2025-10-15 배당: 2025-10-16 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜포스디운대표이사정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-01-26 확정: 2025-10-15 배당: 2025-10-16 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜OOO 대항력 없음 | 516-2호 | 전입: 2021-05-04 확정: 2025-10-15 배당: 2025-10-16 | 보: 1,500만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)포스디운 대표이사 정OO 대항력 없음 | 점포 / 516-2 | 전입: 2024-05-04 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)미래파워텍 대표이사 이OO 대항력 없음 | 점포 / 516-1 | 전입: 2024-08-05 확정: - 배당: - | 보: 15원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜OOO 대항력 없음 | 516-1호 | 전입: 2024-08-06 확정: 2025-10-14 배당: 2025-10-15 | 보: 1,500만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜미래파워텍대표이사이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-06 확정: 2025-10-14 배당: 2025-10-15 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜미래파워텍대표이사이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-06 확정: 2025-10-14 배당: 2025-10-15 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 1억 6,500만원 월: 10,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-11-25 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-11-25 | 근저당권 | (OOOOOO | 600,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-12-23 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-06-10 | 가압류 | 근OO | 80,778,300원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-07-10 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-18 | 임의경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-11-26 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 양천로 401 (가양동) | 대지면적 | 21,719.8㎡ (6570.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 149.14㎡ (45.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.7% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2013-06-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양천로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 양천로 401 (가양동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억원 | 10억 6,600만원 | 82% | 6.2명 | 10억 6,600만원 |
| 최근 3개월 | 13억원 | 10억 5,300만원 | 81% | 5.8명 | 10억 5,300만원 |
| 최근 6개월 | 13억원 | 10억 4,000만원 | 80% | 5.4명 | 10억 4,000만원 |
| 최근 12개월 | 13억원 | 10억 2,700만원 | 79% | 5.1명 | 10억 2,700만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,812만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,130만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 344만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 186만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,672만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 57장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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