2025타경5242
유찰 2회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.12.07 (경매법정)||
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| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 430-19 성전파크빌라 [도로명] 전라남도 강진군 별뫼로 342-5 (성전파크빌라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 652㎡ (197.2평) | 건물면적 | 75.73㎡ (22.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 48,800,000원 | 최저가격 | (33%)15,991,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,599,100원 | 청구금액 | 30,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)31,232,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (51%)24,986,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (41%)19,989,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.07 | (33%)15,991,000원 | 진행 |
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물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 강진군 성전면 430-19 성전파크빌라 | 전 | 652㎡ (197.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 강진군 성전면 430-19 성전파크빌라 (전라남도 강진군 별뫼로 342-5 (성전파크빌라)) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 75.73㎡ (22.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 652㎡ (197.2평) 건물: 75.73㎡ (22.9평) | 48,800,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 스라브지붕 지상1층 ~ 지상4층 건물 중, 성전파크빌라 제102동 제301호로서, -외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등 -창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 기호1-(가)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 상하수도시설에 의한 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다. 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호1-(가)는
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2015-04-14|배당요구종기일 : 2025.07.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: - 확정: 2015-04-07 배당: - | 보: 3,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2015. 4. 7. 전세권|청구/채권금액 : 30,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2013-04-05 | 소유권이전 | 유일한상사(주) | 35,000,000원 | 매매 거래가액:35,000,000원 | 2013.04.05 갑(13) 소유권이전 유일한상사(주) 매매 거래가액:35,000,000원 |
| 0 | 2013-04-05 | 소유권이전 | 유일한상사(주) | 35,000,000원 | 매매 거래가액:35,000,000원 | 2013.04.05 갑(13) 소유권이전 유일한상사(주) 매매 거래가액:35,000,000원 |
| 3 | 2013-04-05 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2015-04-07 | 전세권설정 | 김OO | 30,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2014.07.08 ~ 2016.07.07 범위:건물전부 | 2015.04.07 을(11) 전세권설정 김OO 30,000,000 말소기준등기 존속기간: 2014.07.08 ~ 2016.07.07 범위:건물전부 소멸 |
| 1 | 2015-04-07 | 전세권설정 | 김OO | 30,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2014.07.08 ~ 2016.07.07 범위:건물전부 | 2015.04.07 을(11) 전세권설정 김OO 30,000,000 말소기준등기 존속기간: 2014.07.08 ~ 2016.07.07 범위:건물전부 소멸 |
| 4 | 2015-04-07 | 전세권 | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현OO | 8,041,227원 | 소멸 | - |
| 2 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현대캐피탈(주) | 19,254,023원 | 2015카단6113 | 2015.04.14 갑(14) (1)가압류 현대캐피탈(주) 19,254,023 2015카단6113 소멸 |
| 2 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현대캐피탈(주) | 19,254,023원 | 2015카단6113 | 2015.04.14 갑(14) (1)가압류 현대캐피탈(주) 19,254,023 2015카단6113 소멸 |
| 3 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현대캐피탈(주) | 9,125,604원 | 2015카단6115 | 2015.04.14 갑(14) (2)가압류 현대캐피탈(주) 9,125,604 2015카단6115 소멸 |
| 3 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현대캐피탈(주) | 9,125,604원 | 2015카단6115 | 2015.04.14 갑(14) (2)가압류 현대캐피탈(주) 9,125,604 2015카단6115 소멸 |
| 4 | 2015-04-14 | (3)가압류 | 현대캐피탈(주) | 9,019,528원 | 2015카단6117 | 2015.04.14 갑(14) (3)가압류 현대캐피탈(주) 9,019,528 2015카단6117 소멸 |
| 4 | 2015-04-14 | (3)가압류 | 현대캐피탈(주) | 9,019,528원 | 2015카단6117 | 2015.04.14 갑(14) (3)가압류 현대캐피탈(주) 9,019,528 2015카단6117 소멸 |
| 5 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현OO | 19,254,023원 | 소멸 | - |
| 5 | 2015-04-14 | (4)가압류 | 현대캐피탈(주) | 7,721,665원 | 2015카단6119 | 2015.04.14 갑(14) (4)가압류 현대캐피탈(주) 7,721,665 2015카단6119 소멸 |
| 5 | 2015-04-14 | (4)가압류 | 현대캐피탈(주) | 7,721,665원 | 2015카단6119 | 2015.04.14 갑(14) (4)가압류 현대캐피탈(주) 7,721,665 2015카단6119 소멸 |
| 6 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현대캐피탈(주) | 17,772,012원 | 2015카단6114 | 2015.04.14 갑(15) (1)가압류 현대캐피탈(주) 17,772,012 2015카단6114 소멸 |
| 6 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현대캐피탈(주) | 17,772,012원 | 2015카단6114 | 2015.04.14 갑(15) (1)가압류 현대캐피탈(주) 17,772,012 2015카단6114 소멸 |
| 6 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현OO | 9,125,604원 | 소멸 | - |
| 7 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현대캐피탈(주) | 8,041,227원 | 2015카단6118 | 2015.04.14 갑(15) (2)가압류 현대캐피탈(주) 8,041,227 2015카단6118 소멸 |
| 7 | 2015-04-14 | (3)가압류 | 현OO | 9,019,528원 | 소멸 | - |
| 7 | 2015-04-14 | (2)가압류 | 현대캐피탈(주) | 8,041,227원 | 2015카단6118 | 2015.04.14 갑(15) (2)가압류 현대캐피탈(주) 8,041,227 2015카단6118 소멸 |
| 8 | 2015-04-14 | (4)가압류 | 현OO | 7,721,665원 | 소멸 | - |
| 9 | 2015-04-14 | (1)가압류 | 현OO | 17,772,012원 | 소멸 | - |
| 11 | 2015-05-01 | 가압류 | 현OO | 19,937,782원 | 소멸 | - |
| 8 | 2015-05-01 | 가압류 | 현대캐피탈(주) | 19,937,782원 | 2015카단6136 | 2015.05.01 갑(16) 가압류 현대캐피탈(주) 19,937,782 2015카단6136 소멸 |
| 8 | 2015-05-01 | 가압류 | 현대캐피탈(주) | 19,937,782원 | 2015카단6136 | 2015.05.01 갑(16) 가압류 현대캐피탈(주) 19,937,782 2015카단6136 소멸 |
| 12 | 2015-05-21 | 가압류 | 비OO | 29,325,312원 | 소멸 | - |
| 9 | 2015-05-21 | 가압류 | 비엠더블유파이낸셜서비스코리아(주) | 29,325,312원 | 2015카단130 | 2015.05.21 갑(17) 가압류 비엠더블유파이낸셜서비스코리아(주) 29,325,312 2015카단130 소멸 |
| 9 | 2015-05-21 | 가압류 | 비엠더블유파이낸셜서비스코리아(주) | 29,325,312원 | 2015카단130 | 2015.05.21 갑(17) 가압류 비엠더블유파이낸셜서비스코리아(주) 29,325,312 2015카단130 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 강진군 성전면 430-19 성전파크빌라 | 대지면적 | 652㎡ (197.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 75.73㎡ (22.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.6% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강진군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강진군세무서 | 강진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성전면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 강진군 성전면 430-19 성전파크빌라 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,880만원 | 4,001만원 | 82% | 6.2명 | 4,001만원 |
| 최근 3개월 | 4,880만원 | 3,952만원 | 81% | 5.8명 | 3,952만원 |
| 최근 6개월 | 4,880만원 | 3,904만원 | 80% | 5.4명 | 3,904만원 |
| 최근 12개월 | 4,880만원 | 3,855만원 | 79% | 5.1명 | 3,855만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,044만원
최저매각가 대비 +19만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 51건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,599만원
- 예상 대출액
- 799만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,617만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,727만원
- 예상 대출액
- 1,036만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,509만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,854만원
- 예상 대출액
- 1,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,469만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 51건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 51건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 73.44%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5365 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 작천면 평리길 34 | 2026.09.14 | 453만원 | 310만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경5241 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 삼일로 76-16 | 2026.04.20 | 1억 1,085만원 | 1억 5,055만원 | 135.8% | 매각 |
| 2025타경5241 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 삼일로 76-16 | 2026.04.20 | 1억 1,085만원 | 1억 5,055만원 | 135.8% | 매각 |
| 2025타경5230 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 서성1길 9 | 2026.07.27 | 2억 3,133만원 | 1억 8,200만원 | 78.7% | 매각 |
| 2024타경6605 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 초동안길 28-6 | 2026.04.20 | 2,884만원 | 1,010만원 | 35% | 매각 |
| 2025타경5104 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 영랑로1길 37 | 2026.04.20 | 5억 7,329만원 | 3억 6,100만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경5104 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 강진읍 영랑로1길 37 | 2026.04.20 | 5억 7,329만원 | 3억 6,100만원 | 63% | 매각 |
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