2025타경52450
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 [도로명] 경기도 시흥시 뱀내장터로 17 (대야동,진주빌리지) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요 신OO의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함] |
| 토지면적 | 273.6㎡ (82.8평) | 건물면적 | 73.42㎡ (22.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 149,000,000원 | 최저가격 | (34%)51,107,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,110,700원 | 청구금액 | 140,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.08 | (100%)149,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.26 | (70%)104,300,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.07 | (49%)73,010,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.18 | (34%)51,107,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 | 대 (제1종일반주거지역) | 273.6㎡ (82.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,323,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 (경기도 시흥시 뱀내장터로 17 (대야동,진주빌리지)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 73.42㎡ (22.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요 신OO의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 273.6㎡ (82.8평) 건물: 73.42㎡ (22.2평) | 149,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 지하층 비02호로서 외벽 : 돌붙임 및 사이딩판넬 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 창호 : 하이새시 창호임. 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음. 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사
본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '신천사거리' 북측 인근에 위치하는 다세대주택으로 주위는 다세대주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임. 본건 주택까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(신천역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
신청채권자 확인 필요 신OO의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 2동 B02호 | 전입: 2011-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 2동B02호 | 전입: 2011-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-07-26 확정: 2011-07-26 배당: 2011-07-26 | 보: 202억 2,011만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: 2023-11-16 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인신OO의승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: 2023-11-16 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인신OO의승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: 2025-07-21 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | B02호전부 | 전입: 2021-09-14 확정: 2021-08-20 배당: - | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 32억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 243억 4,011만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-03 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 140,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요 신OO의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 499-36 진주빌리지
| 단지명 | 499-36 진주빌리지 | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 | 대지면적 | 273.6㎡ (82.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.42㎡ (22.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 26.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대야동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,900만원 | 1억 2,218만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,218만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,900만원 | 1억 2,069만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,069만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,900만원 | 1억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,900만원 | 1억 1,771만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,771만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,555만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,411만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,311만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,068만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,853만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,940만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경503633 | 단독·다가구 | 인천광역시 남동구 서창방산로158번길 15-5 (서창동) | 2026.08.05 | 12억 6,595만원 | 7억 900만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경810 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 소사로 155 (소사본동) | 2026.06.11 | 19억 1,959만원 | 8억 7,377만원 | 45.5% | 매각 |
| 2024타경5283 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 호현로427번길 19 (소사본동, 미성플로체) | 2026.10.14 | 1억 6,900만원 | 1억 3,000만원 | 76.9% | 매각 |
| 2024타경568804 | 단독·다가구 | 인천광역시 남동구 무네미로 28-29 (만수동) | 2026.07.16 | 3억 6,665만원 | 6,646만원 | 18.1% | 매각 |
| 2024타경5948 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 양지로176번길 26 (옥길동) | 2026.05.21 | 18억 7,026만원 | 11억 6,000만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경34547 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 심곡로45번길 33-7 (심곡본동) | 2026.11.19 | 3억 9,904만원 | 1억 5,757만원 | 39.5% | ?? |
| 2025타경34547 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 심곡로45번길 33-7 (심곡본동) | 2026.09.08 | 3억 9,904만원 | 1억 5,757만원 | 39.5% | 매각 |
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