2024타경116997
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) [도로명] 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동,헤렌하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어 내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 보인다고 함. |
| 토지면적 | 506㎡ (153.1평) | 건물면적 | 47.97㎡ (14.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 265,000,000원 | 최저가격 | (13%)35,567,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,556,700원 | 청구금액 | 238,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.14 | (26%)69,468,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.19 | (21%)55,574,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.29 | (17%)44,459,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.27 | (13%)35,567,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 대 (제3종일반주거지역) | 506㎡ (153.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,888,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) (서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동,헤렌하우스)) | 철근콘크리트구조 | 47.97㎡ (14.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어 내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 보인다고 함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 506㎡ (153.1평) 건물: 47.97㎡ (14.5평) | 265,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건(사용승인일자: 2019. 1. 9)중 제 2층 제 201호로, 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기 창호: 하이새시창등임 집합건축물대장상 용도는 "사무소"로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어 내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 추정됨 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비등이 되어 있음 본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평
본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하는 "면목초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 오피스텔, 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철 7호선 "면목역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함
감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어 내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 보인다고 함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 전부 | 전입: 2019-08-02 확정: - 배당: - | 보: 2억 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 전부(방3칸) | 전입: 2019-08-02 확정: 2019-07-25 배당: 2024-12-17 | 보: 2억 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억 7,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-08-02 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-08-02 | 전세권 | 이OO | 238,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-08-02 | 근저당권 | 관OO | 180,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-04-15 | 가압류 | 주OO | 4,719,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-02-22 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-02-24 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-06-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-05-22 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-31 | 임의경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있고, 현장조사시 시건장치 및 폐문되어 내부구조 및 이용상태는 확인불가하나 탐문조사한 바에 의하면 주거용으로 보인다고 함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (면목동, 헤렌하우스)
| 단지명 | (면목동, 헤렌하우스) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 대지면적 | 506㎡ (153.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.97㎡ (14.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.5% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-01-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 면목로84길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,730만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,730만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,465만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,465만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,500만원 | 2억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,500만원 | 2억 935만원 | 79% | 5.1명 | 2억 935만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,778만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,617만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,304만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,378만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,681만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,289만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12202 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.12 | 2억 9,700만원 | 2억 125만원 | 67.8% | 매각 |
| 2025타경11686 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.07 | 2억 9,400만원 | 2억 716만원 | 70.5% | 매각 |
| 2025타경12747 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 25 (상봉동, 해피뜨래) | 2026.08.11 | 2억 1,000만원 | 1억 5,127만원 | 72% | 매각 |
| 2025타경12710 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92다길 18 (상봉동, KJ케렌시아) | 2026.08.25 | 3억 2,000만원 | 2억 4,354만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경10881 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92가길 15-11 (상봉동, 블리스 다임빌) | 2026.05.12 | 3억 3,000만원 | 2억 2,827만원 | 69.2% | 매각 |
| 2024타경120262 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 망우로 328 (상봉동) | 2026.06.09 | 1억 3,500만원 | 7,575만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경12197 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 겸재로40길 14-7 (면목동, 하이원팰리스) | 2026.06.09 | 1억 9,000만원 | 1억 2,920만원 | 68% | 매각 |
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