2024타경27761
유찰 12회지분매각| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 40-4 [도로명] [토지 전 2714㎡ 공유자 박현석 지분 3분의 1의 전부] | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -지분매각. -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 별첨 사실조회서에 대한 회신 참조. -지상에 분묘 11기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 영향받는 가격임. -토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음. -맹지임. |
| 토지면적 | 2,714㎡ (821.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 59,515,990원 | 최저가격 | (4%)2,098,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)209,800원 | 낙찰가격 | 2,111,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.05.18 | (7%)4,281,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.06.22 | (5%)2,997,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.07.27 | (4%)2,098,000원 | 매각 |
| 15회 | 2026.10.26 | (4%)2,098,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 동부면 40-4 | 전 (자연환경보전지역) | 2,714㎡ (821.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 50,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 동부면 40-4 ([토지 전 2714㎡ 공유자 박현석 지분 3분의 1의 전부]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -지분매각. -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 별첨 사실조회서에 대한 회신 참조. -지상에 분묘 11기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 영향받는 가격임. -토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음. -맹지임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,714㎡ (821.0평) 건물: - | 59,515,990원 | |||
본건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재"동부중학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 맹지임. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건 토지상에 제시외 분묘 11기가 소재하는 것으로 조사됨. 없 음. 임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.
-지분매각. -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 별첨 사실조회서에 대한 회신 참조. -지상에 분묘 11기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 영향받는 가격임. -토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음. -맹지임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 2022-09-26 | 가등기 | 장OO | - | 인수 | - |
| 5 | 2023-08-16 | 가압류 | 롯OO | 45,321,272원 | 소멸기준 | - |
| 6 | 2023-10-11 | 가압류 | 이OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-11-06 | 가압류 | 대OO | 15,935,923원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-07-30 | 강제경매 | 롯OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-08-01 | 강제경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-지분매각. -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 별첨 사실조회서에 대한 회신 참조. -지상에 분묘 11기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 영향받는 가격임. -토지 지상에 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있으며, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음. -맹지임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 동부면 40-4 | 대지면적 | 2,714㎡ (821.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동부면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 동부면 40-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,951만원 | 4,880만원 | 82% | 6.2명 | 4,880만원 |
| 최근 3개월 | 5,951만원 | 4,820만원 | 81% | 5.8명 | 4,820만원 |
| 최근 6개월 | 5,951만원 | 4,761만원 | 80% | 5.4명 | 4,761만원 |
| 최근 12개월 | 5,951만원 | 4,701만원 | 79% | 5.1명 | 4,701만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 104만원
- 필요 현금(실투자)
- 907만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 135만원
- 필요 현금(실투자)
- 893만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 158만원
- 필요 현금(실투자)
- 887만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 12회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21525 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 741-14 | 2026.05.04 | 2억 295만원 | 8,005만원 | 39.4% | 매각 |
| 2024타경2502 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 동부면 오송리 84 | 2026.07.20 | 2,203만원 | 77만원 | 3.5% | 매각 |
| 2025타경21189 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 명진리 469 | 2026.05.18 | 7,725만원 | 4,003만원 | 51.8% | 매각 |
| 2024타경25147 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 339-1 | 2026.06.01 | 6,441만원 | 281만원 | 4.4% | 매각 |
| 2025타경21680 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 동상리 69 | 2026.10.12 | 1억 8,845만원 | 3,542만원 | 18.8% | 매각 |
| 2025타경22244 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 거제면 오수리 산18 | 2026.10.12 | 8,524만원 | 2,923만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경20972 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 동부면 율포리 산38-2 | 2026.09.07 | 3억 6,506만원 | 5,131만원 | 14.1% | 매각 |
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