2025타경904
유찰 2회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 [도로명] 경기도 광명시 오리로854번길 12 (철산동,도국세인트빌딩) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 위반건축물로 등재된 조립식 패널조 제시외 창고 등 포함. 2. 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))로 이용 중임. |
| 토지면적 | 765.1㎡ (231.4평) | 건물면적 | 292.35㎡ (88.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,440,800,000원 | 최저가격 | (49%)705,992,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)70,599,200원 | 청구금액 | 627,173,424원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)1,440,800,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.30 | (70%)1,008,560,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.18 | (49%)705,992,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.10 | (49%)705,992,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 | 대 (일반상업지역) | 765.1㎡ (231.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,380,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 (경기도 광명시 오리로854번길 12 (철산동,도국세인트빌딩)) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 292.35㎡ (88.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 위반건축물로 등재된 조립식 패널조 제시외 창고 등 포함. 2. 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 765.1㎡ (231.4평) 건물: 292.35㎡ (88.4평) | 1,440,800,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 11층 건 내, 9층 901호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임. 본건은 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))으로 이용중임. 본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음. 본건은 세장형 평지로, 제2종근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 부지 등으로 이용중임. 본건은 북측으로 폭 약 12M, 서측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함. 본건은 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호
본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "지하철7호선 철산역" 남측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건은
1. 위반건축물로 등재된 조립식 패널조 제시외 창고 등 포함. 2. 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-01-30 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 627,173,424원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 위반건축물로 등재된 조립식 패널조 제시외 창고 등 포함. 2. 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 | 대지면적 | 765.1㎡ (231.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 292.35㎡ (88.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 38.2% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2004-05-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광명시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광명시세무서 | 광명시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 철산동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 4,080만원 | 11억 8,145만원 | 82% | 6.2명 | 11억 8,145만원 |
| 최근 3개월 | 14억 4,080만원 | 11억 6,704만원 | 81% | 5.8명 | 11억 6,704만원 |
| 최근 6개월 | 14억 4,080만원 | 11억 5,264만원 | 80% | 5.4명 | 11억 5,264만원 |
| 최근 12개월 | 14억 4,080만원 | 11억 3,823만원 | 79% | 5.1명 | 11억 3,823만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 5,299만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,876만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 5,748만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,137만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 3,231만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 364만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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