2025타경51297
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 2072 오룡마을휴먼시아 [도로명] 전라남도 무안군 남악2로74번길 13 (오룡마을휴먼시아) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원이 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) |
| 토지면적 | 38,156.2㎡ (11542.3평) | 건물면적 | 84.92㎡ (25.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 188,000,000원 | 최저가격 | (36%)67,379,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,737,900원 | 청구금액 | 190,948,985원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.01 | (56%)105,280,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.13 | (45%)84,224,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.10.19 | (45%)84,224,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (36%)67,379,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 2072 오룡마을휴먼시아 | 대 | 38,156.2㎡ (11542.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 2072 오룡마을휴먼시아 (전라남도 무안군 남악2로74번길 13 (오룡마을휴먼시아)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 | 84.92㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원이 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 38,156.2㎡ (11542.3평) 건물: 84.92㎡ (25.7평) | 188,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물내 제2층 제201호 (남동향,계단식)로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감,타일마감 등, 창호:새시창호임. 아파트임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어 있음. 사다리, 아파트 건부지임. 대상 단지 남동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있고, 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있음. 제3종일반주거지역임. 1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 광주지방법원 목포지원 임차권등기명령 (2024카임10129,임차보증금 1.8억)이 있는바 유의하시기 바람.
무안군 삼향읍 남악리 소재 '전라남도청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 아파트단지임. 대상 단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.
2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원이 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-12-14 확정: 2021-12-14 배당: 2024-07-11 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2016-12-14 확정: 2021-12-14 배당: - | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-12-14 확정: 2021-12-14 배당: 2024-07-11 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 5억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-11 | 임차권설정 | 조OO | 180,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-07-31 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원이 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음) 2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 2072 오룡마을휴먼시아 | 대지면적 | 38,156.2㎡ (11542.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.92㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 2072 오룡마을휴먼시아 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,800만원 | 1억 5,416만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,416만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,800만원 | 1억 5,228만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,228만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,800만원 | 1억 5,040만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,040만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,800만원 | 1억 4,852만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,852만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,368만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,243만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,366만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,790만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,080만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,621만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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