2023타경550615
유찰 4회제시외건물포함유치권신고| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 210 [도로명] 인천광역시 옹진군 영흥남로9번길 412-36 (주건축물 제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 계획관리지역임 - 목록(9,10,13)은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 3.자 영흥면의 사실조회회신서에 의하면 목록13은 원상회복명령이 발하여 질 수 있다고 함) - 박상규가 2024. 8. 12. 유치권신고(공사비 등 102,640,404원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함 - 2026. 3. 4. 신청채권자 확인 필요 박상규의 유치권신고에 대한 유치 |
| 토지면적 | 353㎡ (106.8평) | 건물면적 | 391.01㎡ (118.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,032,100,530원 | 최저가격 | (17%)341,535,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)34,153,500원 | 청구금액 | 1,009,842,351원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.02 | (49%)995,729,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.03 | (34%)697,010,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.15 | (24%)487,907,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.18 | (17%)341,535,000원 | 진행 |
물건 사진 (49장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 옹진군 영흥면 210 | 목장용지 (계획관리지역) | 353㎡ (106.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 122,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 옹진군 영흥면 210 (인천광역시 옹진군 영흥남로9번길 412-36 (주건축물 제1동)) | 경량철골구조 · 지상1층 | 391.01㎡ (118.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 계획관리지역임 - 목록(9,10,13)은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 3.자 영흥면의 사실조회회신서에 의하면 목록13은 원상회복명령이 발하여 질 수 있다고 함) - 박상규가 2024. 8. 12. 유치권신고(공사비 등 102,640,404원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함 - 2026. 3. 4. 신청채권자 확인 필요 박상규의 유치권신고에 대한 유치 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 353㎡ (106.8평) 건물: 391.01㎡ (118.3평) | 2,032,100,530원 | |||
본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "노가리해수욕장" 북측 인근에 위치하며,주위는 전, 답, 농가주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 및 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 불편시됨. 기호(1,3,4,5,6,8,11,12)는 일단으로 하는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "전축사"임. 기호(2)는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "도로"임. 기호(7)은 부정형의 경사가 완만한 토지로서, 현황 "자연림"임. 기호(9,10)는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "묵전"임. 기호(13)은 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "전축사"임. 기호(1,3,4,5,6,8,11,12)는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용중이며, 기호(2)는 현황 "도로"로 이용중이고. 기호(7,9,10,13)은 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입이 가능함. 기호(1,2,3,4,5,
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 계획관리지역임 - 목록(9,10,13)은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 3.자 영흥면의 사실조회회신서에 의하면 목록13은 원상회복명령이 발하여 질 수 있다고 함) - 박상규가 2024. 8. 12. 유치권신고(공사비 등 102,640,404원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함 - 2026. 3. 4. 신청채권자 확인 필요 박상규의 유치권신고에 대한 유치
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-08-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 1동 | 전입: 2016-08-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 있음 | 1동 | 전입: 2017-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 청OO 대항력 있음 | 2동 598평방미터 | 전입: 2018-10-26 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 청정옹진비료영농조합법인, 오OO 대항력 없음 | 기타 / 598 평방미터 | 전입: 2018-10-26 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-28 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-28 | 근저당권 | 석OO | 1,188,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-10-27 | 근저당권 | 대OO | 440,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-12-16 | 근저당권 | 농OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-12-20 | 근저당권 | 정OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-02-23 | 임의경매 | 석OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-03-21 | 가압류 | 농OO | 86,143,121원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-03-21 | 가압류 | 농OO | 72,015,245원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 계획관리지역임 - 목록(9,10,13)은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 3.자 영흥면의 사실조회회신서에 의하면 목록13은 원상회복명령이 발하여 질 수 있다고 함) - 박상규가 2024. 8. 12. 유치권신고(공사비 등 102,640,404원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함 - 2026. 3. 4. 신청채권자 확인 필요 박상규의 유치권신고에 대한 유치
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 옹진군 영흥면 210 | 대지면적 | 353㎡ (106.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 391.01㎡ (118.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 110.8% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 옹진군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 옹진군세무서 | 옹진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영흥면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 옹진군 영흥면 210 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 20억 3,210만원 | 16억 6,632만원 | 82% | 6.2명 | 16억 6,632만원 |
| 최근 3개월 | 20억 3,210만원 | 16억 4,600만원 | 81% | 5.8명 | 16억 4,600만원 |
| 최근 6개월 | 20억 3,210만원 | 16억 2,568만원 | 80% | 5.4명 | 16억 2,568만원 |
| 최근 12개월 | 20억 3,210만원 | 16억 535만원 | 79% | 5.1명 | 16억 535만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,076만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,252만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 2,131만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,960만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,751만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,102만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 49장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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