2024타경55944
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) [도로명] 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동,호림리슈리안) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 토지이용계획확인서상 "정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한사항은 정비사업신속추진단으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>"으로 기재되어 있음(감정평가서 참조) 2. 은평구청 회신서(2024.12.05.자)에 의하면, 이 사건 목적물은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제10조(정비계획의 입안제안)에 의거 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23. 12. 22.)되어 도시정비법 및 역세권 장기전세 |
| 토지면적 | 417.1㎡ (126.2평) | 건물면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 279,000,000원 | 최저가격 | (26%)73,138,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,856,000원 | 청구금액 | 294,686,399원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.08 | (33%)91,422,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (26%)73,138,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.17 | (26%)73,138,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.17 | (21%)58,510,000원 | 진행 |
물건 사진 (34장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) | 대 (준주거지역) | 417.1㎡ (126.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,677,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) (서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동,호림리슈리안)) | 철근콘크리트구조 | 29.98㎡ (9.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 토지이용계획확인서상 "정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한사항은 정비사업신속추진단으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>"으로 기재되어 있음(감정평가서 참조) 2. 은평구청 회신서(2024.12.05.자)에 의하면, 이 사건 목적물은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제10조(정비계획의 입안제안)에 의거 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23. 12. 22.)되어 도시정비법 및 역세권 장기전세 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 417.1㎡ (126.2평) 건물: 29.98㎡ (9.1평) | 279,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등 창호: 섀시창호 등임. 대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등임. 유사 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 남동측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 5.5M의 포장도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역
대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘예일여자고등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함. 대상물건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(역촌역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨. 대상물건은
1. 토지이용계획확인서상 "정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한사항은 정비사업신속추진단으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>"으로 기재되어 있음(감정평가서 참조) 2. 은평구청 회신서(2024.12.05.자)에 의하면, 이 사건 목적물은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제10조(정비계획의 입안제안)에 의거 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23. 12. 22.)되어 도시정비법 및 역세권 장기전세
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 주택전부 | 전입: 2019-06-07 확정: 2019-05-30 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 주택전부 | 전입: 2019-06-07 확정: 2019-05-30 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-05 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-07-27 | 임차권설정 | 김OO | 265,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-05-29 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-07-17 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 토지이용계획확인서상 "정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한(자세한사항은 정비사업신속추진단으로 문의))<도시 및 주거환경정비법>"으로 기재되어 있음(감정평가서 참조) 2. 은평구청 회신서(2024.12.05.자)에 의하면, 이 사건 목적물은 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제10조(정비계획의 입안제안)에 의거 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23. 12. 22.)되어 도시정비법 및 역세권 장기전세
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 호림 리슈리안)
| 단지명 | 호림 리슈리안) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) | 대지면적 | 417.1㎡ (126.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-05-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 역말로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,878만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,878만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,599만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,599만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,320만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,320만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,041만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,041만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,656만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,537만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,739만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,046만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,514만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,862만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 83장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50656 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) | 2026.10.06 | 2억 7,700만원 | 2억 5,001만원 | 90.3% | 매각 |
| 2025타경52400 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로 84 (역촌동, 한빛월드빌) | 2026.06.16 | 3억 800만원 | 2억 7,990만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경1692 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로7길 11 (역촌동, 네오스빌) | 2026.08.25 | 3억 282만원 | 1억 7,558만원 | 58% | 매각 |
| 2025타경52161 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로9길 15 (역촌동, 에스엠벨리체) | 2026.06.16 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경51397 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로16길 25-1 (역촌동, 다베로) | 2026.05.26 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 | 90% | 매각 |
| 2024타경62560 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로8길 17-7 (역촌동, 삼성하이빌) | 2026.09.08 | 2억 8,400만원 | 2억 550만원 | 72.4% | 매각 |
| 2024타경56190 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 진흥로9길 18-2 (역촌동, 아승쉐르빌) | 2026.09.01 | 2억 1,745만원 | 678만원 | 3.1% | 매각 |
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