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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경12464

유찰 6회지분매각
매각기일:2026.11.24 (제101호 입찰법정)|담당계:서울북부지방법원 경매2계 (02-910-3672)|배당종기일:2025.07.10
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소재지
서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임
[도로명] 서울특별시 동대문구 장한로 107 (장안동,아르떼하임)
경매구분매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류오피스텔접수/개시결정-매각물건토지·건물 일괄매각
토지면적463㎡ (140.1평)건물면적53.34㎡ (16.1평)소유자소유자 있음
감정가격382,000,000원최저가격
(21%)80,111,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)8,011,100원
청구금액375,000,000원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 9,522,000원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임대 (일반상업지역)463㎡ (140.1평)토지·건물 일괄평가공시지가 9,522,000원/㎡매각포함
건물 2서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 (서울특별시 동대문구 장한로 107 (장안동,아르떼하임))철근콘크리트구조53.34㎡ (16.1평)토지·건물 일괄평가매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계토지: 463㎡ (140.1평)
건물: 53.34㎡ (16.1평)
382,000,000원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제9층 제903호로서 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임. 본건은 아파트로 이용 중임(후첨, 내부구조도 참조). 본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접함. 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조 구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업 무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 이루어진 상가지대로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임. 본건은

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-05-03|배당요구종기일 : 2025.07.10
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
이OO
대항력 없음
점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요
전입: 2022-02-18
확정: 2022-01-24
배당: 2025-06-02
보: 3억 7,500만원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 있음
제9층제903호전부
전입: 2022-02-18
확정: 2022-01-24
배당: 2025-06-02
보: 3억 7,500만원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요
전입: 2022-02-18
확정: 2022-01-24
배당: 2025-06-02
보: 3억 7,500만원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
기타 / 903호
전입: 2022-02-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (4건)-
보: 11억 2,500만원
인수총액 0원-
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023. 5. 3. 압류|청구/채권금액 : 375,000,000원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12022-01-18소유권이OO-소멸-
22023-05-03압류국-소멸기준-
32023-06-02압류국-소멸-
42024-02-22압류국-소멸-
52024-04-29임차권설정이OO375,000,000원소멸-
62024-11-12압류중OO-소멸-
72025-02-06압류국OO-소멸-
82025-04-29강제경매이OO-소멸-
92025-08-07압류부OO-소멸-
102025-12-02압류국-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임대지면적463㎡ (140.1평)
연면적53.34㎡ (16.1평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 11.5%
주용도오피스텔주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소동대문구 관할 등기소 (서울북부지방법원)서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과)02-910-3114홈페이지 ↗
지방국세청서울지방국세청서울특별시 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서동대문구세무서동대문구 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터장안동 행정복지센터(주민센터)서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월3억 8,200만원3억 1,324만원82%6.2명3억 1,324만원
최근 3개월3억 8,200만원3억 942만원81%5.8명3억 942만원
최근 6개월3억 8,200만원3억 560만원80%5.4명3억 560만원
최근 12개월3억 8,200만원3억 178만원79%5.1명3억 178만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 2,270만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수19.11점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.153점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 470건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 81점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 항목 다수확인

등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
8,011만원
예상 대출액
4,005만원
필요 현금(실투자)
4,893만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
8,651만원
예상 대출액
5,191만원
필요 현금(실투자)
4,355만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
9,292만원
예상 대출액
6,040만원
필요 현금(실투자)
4,154만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 10건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 4건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 28장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.

  3. 3

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 67.56%
최고 81.9% · 최저 5.5%
50%100%평균78%06/0282%05/1266%04/2877%07/286%07/1477%07/0774%05/1971%04/2869%06/1662%06/09
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경12286오피스텔서울특별시 동대문구 장한로 107 (장안동)2026.06.022억 6,300만원2억 603만원78.3%매각
2025타경12453오피스텔서울특별시 동대문구 장한로23길 11-10 (장안동, 태솔에버빌3차)2026.05.123억 4,800만원2억 8,511만원81.9%매각
2025타경11896오피스텔서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층224호2026.04.281억 7,600만원1억 1,537만원65.6%매각
2025타경13360오피스텔서울특별시 동대문구 장한로22길 13 (장안동)2026.07.282억 5,500만원1억 9,510만원76.5%매각
2024타경3817오피스텔서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌6012026.07.141억 500만원578만원5.5%매각
2025타경12620오피스텔서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 15층 1504호2026.07.072억 9,600만원2억 2,647만원76.5%매각
2025타경11997오피스텔서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 11층1101호2026.05.192억 7,900만원2억 600만원73.8%매각

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