2025타경12415
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) [도로명] (신정동, 신정첼시) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 152.4㎡ (46.1평) | 건물면적 | 26.54㎡ (8.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 311,000,000원 | 최저가격 | (64%)199,040,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,904,000원 | 낙찰가격 | 223,400,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.14 | (100%)311,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.08 | (80%)248,800,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.07 | (64%)199,040,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.11.17 | (64%)199,040,000원 | 매각 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 대 (준주거지역) | 152.4㎡ (46.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,195,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) ((신정동, 신정첼시)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 26.54㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 152.4㎡ (46.1평) 건물: 26.54㎡ (8.0평) | 311,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조) 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함. 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 도로(접합) 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
대상물건은 서울특별시 양천구 소재 '목동역-5호선' 북서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(목동역, 신정역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-17 확정: 2022-01-28 배당: - | 보: 3억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-17 확정: 2022-01-28 배당: 2025-12-05 | 보: 3억 800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2025-05-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 6억 1,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-30 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 308,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (신정동, 신정첼시)
| 단지명 | (신정동, 신정첼시) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 대지면적 | 152.4㎡ (46.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.54㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2021-11-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양천구세무서 | 양천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신정중앙로17길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,100만원 | 2억 5,502만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,502만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,100만원 | 2억 5,191만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,191만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,100만원 | 2억 4,880만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,880만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,100만원 | 2억 4,569만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,569만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,952만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 970만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,897만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,634만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,007만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,134만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12415 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 2026.08.07 | 3억 1,100만원 | 2억 2,340만원 | 71.8% | 매각 |
| 2025타경11500 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 2026.06.17 | 3억 2,400만원 | 2억 4,190만원 | 74.7% | 매각 |
| 2025타경11902 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 신정중앙로17길 20-1 (신정동, 신정첼시) | 2026.06.10 | 3억 3,500만원 | 2억 3,510만원 | 70.2% | 매각 |
| 2025타경12813 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 (신정동, 유니크 6차) | 2026.08.19 | 3억 8,000만원 | 2억 8,652만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경12801 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 (신정동, 유니크 6차) | 2026.08.19 | 3억 7,700만원 | 2억 8,425만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경10539 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 (신정동, 유니크 6차) | 2026.05.14 | 3억 6,200만원 | 2억 6,358만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경11469 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 목동로25길 22-5 (신정동, 유니크 6차) | 2026.05.14 | 3억 7,400만원 | 2억 5,870만원 | 69.2% | 매각 |
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