2024타경100237
유찰 3회지분매각| 소재지 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) [도로명] 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 337.2㎡ (102.0평) | 건물면적 | 49.4㎡ (14.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 45,000,000원 | 최저가격 | (24%)10,805,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,161,000원 | 청구금액 | 8,148,260원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)22,050,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.29 | (34%)15,435,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.10.07 | (34%)15,435,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.11 | (24%)10,805,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) | 대 (일반상업지역) | 337.2㎡ (102.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 638,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) (대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46) | 조적조 | 49.4㎡ (14.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 337.2㎡ (102.0평) 건물: 49.4㎡ (14.9평) | 45,000,000원 | |||
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물중 제3층 제303호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호. 다세대주택(건축물현황도상 방3, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. 대체로 가로장방형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 북측으로 세로(불)에 접하고 있습니다. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신탄진B 존치관리구역(신탄진재정비촉진
본건은 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 '신탄진고등학교' 서측 인근에 위치하고 있는 다세 대주택 제3층 제303호로 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하 고 있는 지역으로 남동측 근거리에 '대전보훈병원'이 소재하고 있습니다. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 근거리에 경부선철도 '신탄진역'이 위치하고 있습니다.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 기타 / 301호 | 전입: 2015-05-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-05-27 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-06-04 | 근저당권 | 대OO | 20,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-10-12 | 가압류 | 한OO | 6,078,598원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-11-02 | 가압류 | 대OO | 15,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-01-12 | 가압류 | 소OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-01-05 | 임의경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) | 대지면적 | 337.2㎡ (102.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.4㎡ (14.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 14.7% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 조적조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 대덕구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 대덕구세무서 | 대덕구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신탄진로804번길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,500만원 | 3,690만원 | 82% | 6.2명 | 3,690만원 |
| 최근 3개월 | 4,500만원 | 3,645만원 | 81% | 5.8명 | 3,645만원 |
| 최근 6개월 | 4,500만원 | 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 4,500만원 | 3,555만원 | 79% | 5.1명 | 3,555만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 540만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,352만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 700만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,279만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 814만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,252만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경100527 | 단독·다가구 | 대전광역시 대덕구 덕암로 239 (덕암동) | 2026.05.06 | 36억 4,236만원 | 22억 5,001만원 | 61.8% | 매각 |
| 2025타경503824 | 단독·다가구 | 대전광역시 대덕구 덕암북로22번길 70 (덕암동) | 2026.09.02 | 17억 7,122만원 | 8억 6,889만원 | 49.1% | 매각 |
| 2024타경100237 | 다세대·연립 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46 (신탄진동, 백조빌라) | 2026.11.11 | 4,500만원 | 1,639만원 | 36.4% | 진행중 |
| 2024타경113301 | 다세대·연립 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 17 (신탄진동) | 2026.06.10 | 7,000만원 | 4,820만원 | 68.9% | 매각 |
| 2025타경503691 | 다세대·연립 | 대전광역시 대덕구 석봉로58번안길 73 (석봉동) | 2026.09.07 | 1억 3,900만원 | 9,460만원 | 68.1% | 매각 |
| 2025타경503626 | 다세대·연립 | 대전광역시 대덕구 덕암북로70번길 23 (덕암동, 홍진골드빌라) | 2026.06.10 | 4,500만원 | 3,657만원 | 81.3% | 매각 |
| 2025타경503110 | 다세대·연립 | 대전광역시 대덕구 덕암로167번길 44-10 (덕암동, 그린빌라) | 2026.04.23 | 1,250만원 | 900만원 | 72% | 매각 |
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