2025타경564
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 남해군 고현면 1474-4 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -명확한 위치․경계확정은 측량요함. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 21,432,000원 | 최저가격 | (12%)2,521,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)252,100원 | 청구금액 | 25,473,014원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (34%)7,351,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (24%)5,146,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.28 | (17%)3,602,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (12%)2,521,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 고현면 1474-4 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 고현면 1474-4 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -명확한 위치․경계확정은 측량요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 21,432,000원 | |||
본건은 경상남도 남해군 고현면 도마리 소재 '도산마을' 동측 인근(기호(1) 및 마을내 (기호2,3,5)에 위치하며 주위는 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 기호(1) : 세장형 평지로 농지임. 기호(2,3) : 부정형 평지로 주거용건부지 등임. 기호(5) : 부정형 평지로 농지임. 기호(1) : 본건 남동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(2) : 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(3) : 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(5) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -명확한 위치․경계확정은 측량요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1998-11-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 3 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 허가 3 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,123원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,123원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 | 2014-06-10 | 근저당권 | 새OO | 6,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 7 | 2015-12-15 | 근저당권 | 백OO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-06-04 | 가압류 | 새OO | 11,395,487원 | 소멸 | - |
| 1 | 2025-02-19 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-02-19 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-02-19 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-19 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-19 | 소유권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-03-04 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -명확한 위치․경계확정은 측량요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 고현면 1474-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고현면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 고현면 1474-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,143만원 | 1,757만원 | 82% | 6.2명 | 1,757만원 |
| 최근 3개월 | 2,143만원 | 1,735만원 | 81% | 5.8명 | 1,735만원 |
| 최근 6개월 | 2,143만원 | 1,714만원 | 80% | 5.4명 | 1,714만원 |
| 최근 12개월 | 2,143만원 | 1,693만원 | 79% | 5.1명 | 1,693만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 126만원
- 필요 현금(실투자)
- 928만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 163만원
- 필요 현금(실투자)
- 911만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 190만원
- 필요 현금(실투자)
- 905만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경564 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 도마리 1700-2 | 2026.08.24 | 4,651만원 | 1,121만원 | 24.1% | 매각 |
| 2024타경37543 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 남해대로3204번길 19 | 2026.05.04 | 3,640만원 | 920만원 | 25.3% | 매각 |
| 2026타경40 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 대곡리 523 | 2026.08.31 | 1억 1,497만원 | 6,111만원 | 53.2% | 매각 |
| 2026타경40 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 대곡리 56-1 | 2026.10.12 | 6,109만원 | 2,115만원 | 34.6% | 매각 |
| 2024타경6617 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 설천면 진목리 770 | 2026.07.27 | 1억 2,100만원 | 3,510만원 | 29% | 매각 |
| 2025타경567 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 서면 정포리 산18-1 | 2026.09.07 | 5,955만원 | 1,300만원 | 21.8% | 매각 |
| 2023타경39481 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 고현면 갈화리 938 | 2026.08.03 | 5,048만원 | 281만원 | 5.6% | 매각 |
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