2025타경5314
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 242-16 [도로명] 전라남도 장흥군 우드랜드길 314 (다동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 제시외 건물 포함 매각[목록 5. 지상 컨테이너 매각 제외] - 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2017-18호 및 제2017-20호의 일련번호 1, 2, 5, 6, 7 일부, 8 일부, 9, 10, 12~17은 소재불명(감정평가서 참조)] - 기계기구 정상작동여부 불분명 |
| 토지면적 | 8,028㎡ (2428.5평) | 건물면적 | 977.35㎡ (295.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,869,183,360원 | 최저가격 | (33%)612,494,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)61,249,400원 | 청구금액 | 375,337,020원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)1,196,278,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (51%)957,022,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (41%)765,618,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.07 | (33%)612,494,000원 | 진행 |
물건 사진 (100장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 장흥군 안양면 242-16 | 대 | 8,028㎡ (2428.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 장흥군 안양면 242-16 (전라남도 장흥군 우드랜드길 314 (다동)) | 일반철골구조 · 지상1층 | 977.35㎡ (295.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 제시외 건물 포함 매각[목록 5. 지상 컨테이너 매각 제외] - 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2017-18호 및 제2017-20호의 일련번호 1, 2, 5, 6, 7 일부, 8 일부, 9, 10, 12~17은 소재불명(감정평가서 참조)] - 기계기구 정상작동여부 불분명 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 8,028㎡ (2428.5평) 건물: 977.35㎡ (295.6평) | 1,869,183,360원 | |||
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(임산물가공공장(창고))로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호3-(나)는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(임산물가공공장(작업장,창고))로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호4-(다)는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(임산물가공공장(사무소))로서, - 외 벽 : 판넬마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감, 페인트마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
본건은 전라남도 장흥군 안양면 기산리 소재 '기산마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 공장 등이 소재하는 소규모 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 기호(1)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중입니다. 기호(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호2-(가)는
- 일괄매각 - 제시외 건물 포함 매각[목록 5. 지상 컨테이너 매각 제외] - 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2017-18호 및 제2017-20호의 일련번호 1, 2, 5, 6, 7 일부, 8 일부, 9, 10, 12~17은 소재불명(감정평가서 참조)] - 기계기구 정상작동여부 불분명
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 선OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-05-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 선OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-06-29 | 소유권 | 청OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-05-22 | (1)근저당권설정 | 안OO | 975,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-05-22 | (2)근저당권설정 | 천OO | 390,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2017-08-31 | 근저당권 | 안OO | 398,300,760원 | 소멸 | - |
| 5 | 2019-04-19 | 근저당권 | 안OO | 65,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2019-04-19 | 지상권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2019-09-17 | 근저당권 | 고OO | 2,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-07-11 | 가압류 | 근OO | 37,071,910원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-04-05 | 압류 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-28 | 임의경매 | 천OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 제시외 건물 포함 매각[목록 5. 지상 컨테이너 매각 제외] - 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2017-18호 및 제2017-20호의 일련번호 1, 2, 5, 6, 7 일부, 8 일부, 9, 10, 12~17은 소재불명(감정평가서 참조)] - 기계기구 정상작동여부 불분명
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 장흥군 안양면 242-16 | 대지면적 | 8,028㎡ (2428.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 977.35㎡ (295.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.2% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 장흥군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 장흥군세무서 | 장흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 안양면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 장흥군 안양면 242-16 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18억 6,918만원 | 15억 3,273만원 | 82% | 6.2명 | 15억 3,273만원 |
| 최근 3개월 | 18억 6,918만원 | 15억 1,403만원 | 81% | 5.8명 | 15억 1,403만원 |
| 최근 6개월 | 18억 6,918만원 | 14억 9,534만원 | 80% | 5.4명 | 14억 9,534만원 |
| 최근 12개월 | 18억 6,918만원 | 14억 7,665만원 | 79% | 5.1명 | 14억 7,665만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 624만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,098만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 9,689만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,987만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 6,182만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,448만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 152장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
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