2025타경103798
유찰 2회지분매각| 소재지 | (남현동,한샘빌라) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 |
| 토지면적 | 270.4㎡ (81.8평) | 건물면적 | 38.6㎡ (11.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 404,000,000원 | 최저가격 | (80%)323,200,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)32,320,000원 | 청구금액 | 330,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.18 | (80%)323,200,000원 | 진행중 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (남현동,한샘빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 270.4㎡ (81.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,421,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | (남현동,한샘빌라) | 철근콘크리트구조 | 38.6㎡ (11.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 270.4㎡ (81.8평) 건물: 38.6㎡ (11.7평) | 404,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2016.2.3) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임 다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등) 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장 등 2필 일단지 인접지대와 대체로 등고 평탄한 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장된 도로와 인접함. 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작
본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 아파트단지, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 2호선, 4호선 사당역 및 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨. 본건은
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-06-24 | 근저당 | 김OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 330,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (남현동,한샘빌라) | 대지면적 | 270.4㎡ (81.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.6㎡ (11.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 14.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (남현동,한샘빌라) 관할 지방국세청 | (남현동,한샘빌라) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (남현동,한샘빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 400만원 | 3억 3,128만원 | 82% | 6.2명 | 3억 3,128만원 |
| 최근 3개월 | 4억 400만원 | 3억 2,724만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,724만원 |
| 최근 6개월 | 4억 400만원 | 3억 2,320만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,320만원 |
| 최근 12개월 | 4억 400만원 | 3억 1,916만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,916만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,160만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,315만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 943만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,146만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,369만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,334만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경100853 | 다세대·연립 | (신림동,성진리치빌5차) | 2026.11.17 | 2억 8,600만원 | 2억 2,930만원 | 80.2% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
| 2024타경572254 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7 (용현동, 효성하이츠밴션) | 2026.07.29 | 6,400만원 | 2,483만원 | 38.8% | 매각 |
| 2024타경31695 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 경인로438번길 00013-00000 | 2026.07.23 | 1억 4,100만원 | 9,011만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경9219 | 다세대·연립 | (방화동, 다온아르떼) | 2026.07.20 | 2억 9,300만원 | 1억 5,630만원 | 53.3% | 매각 |
| 2025타경10485 | 다세대·연립 | (화곡동, 파크아리온) | 2026.07.20 | 2억 9,100만원 | 1억 8,605만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경8989 | 다세대·연립 | (화곡동, 더숨153) | 2026.07.20 | 2억 4,400만원 | 1억 365만원 | 42.5% | 매각 |
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