2025타경10860
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) [도로명] 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동, 로제리움2차) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음) |
| 토지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | 건물면적 | 19.74㎡ (6.0평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 120,000,000원 | 최저가격 | (17%)20,133,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)2,013,300원 | 청구금액 | 130,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.04.14 | (64%)76,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.26 | (51%)61,440,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.15 | (41%)49,152,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.25 | (17%)20,133,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대 (일반상업지역) | 1,100.4㎡ (332.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,090,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) (서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동, 로제리움2차)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · (업무시설) | 19.74㎡ (6.0평) | 일괄평가 (대장연면적 12013.25㎡) | -2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,100.4㎡ (332.9평) 건물: 19.74㎡ (6.0평) | 120,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 20층 건물 내 제8층 제815호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호 오피스텔로 이용중임. 급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음. 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임. 본건 토지 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 10m, 32m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨. 본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.
-2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-04-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-19 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 130,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-2025. 10. 20. 신청채권자 확인 필요 임차인 문형광으로부터 주택임차권자 이안나에 대하여 배당배제신청서가 접수됨.(점유를 상실한 후 임차권등기를 설정하였다는 취지의 주장이 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 12,013.25㎡ (3634.0평) | 건축면적 | 615.3㎡ (186.1평) | 건폐율 / 용적률 | 55.9% / 1091.7% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 20층 | 사용승인일자 | 2014-01-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가마산로26길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,000만원 | 9,840만원 | 82% | 6.2명 | 9,840만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,000만원 | 9,720만원 | 81% | 5.8명 | 9,720만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,000만원 | 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,000만원 | 9,480만원 | 79% | 5.1명 | 9,480만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,006만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,828만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,304만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,693만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,518만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,643만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10344 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 2026.06.04 | 1억 2,000만원 | 7,680만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경760 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 2026.07.15 | 1억 2,000만원 | 1억 1,840만원 | 98.7% | 매각 |
| 2025타경11956 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 가마산로 284 (구로동, 하나세인스톤2차) | 2026.04.29 | 1억 100만원 | 1억 100만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경11880 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 59 (구로동, 코원) | 2026.08.18 | 1억 1,600만원 | 4,751만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경13102 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 59 (구로동, 코원) | 2026.07.23 | 1억 1,600만원 | 6,382만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경402 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 17 (구로동, 파인마루오피스텔) | 2026.05.13 | 1억 2,900만원 | 9,876만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경12799 | 오피스텔 | 서울특별시 구로구 공원로 11 (구로동) | 2026.07.29 | 1억 700만원 | 7,078만원 | 66.2% | 매각 |
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