2025타경103241
유찰 8회지분매각유치권신고| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 [도로명] (봉천동,에이스 에이-존) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "유치권", "가처분"] |
| 토지면적 | 1,055㎡ (319.1평) | 건물면적 | 24.31㎡ (7.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 165,000,000원 | 최저가격 | (17%)27,681,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,448,000원 | 청구금액 | 195,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.28 | (33%)54,067,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.01 | (26%)43,253,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.06 | (21%)34,602,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.10 | (17%)27,681,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 | 대 (제3종일반주거지역) | 1,055㎡ (319.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 18,900,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 ((봉천동,에이스 에이-존)) | 철근콘크리트구조 | 24.31㎡ (7.4평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "유치권", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,055㎡ (319.1평) 건물: 24.31㎡ (7.4평) | 165,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1106호로서, (사용승인일 : 2005-12-07) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임. 오피스텔로 이용중임. 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, CCTV설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음. 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))),
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '2호선 서울대입구역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 서울대입구역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "유치권", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-13 확정: 2020-10-19 배당: 2025-01-10 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2020-11-13 확정: 2020-10-19 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-13 확정: 2020-10-19 배당: 2025-01-10 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2020-11-13 확정: 2020-10-19 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 3억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-08-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-02 | 근저당권 | 지OO | 1,126,500,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-10-30 | 압류 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-18 | 가압류 | 조OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-27 | 가압류 | 김OO | 115,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-10 | 임차권설정 | 강OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-25 | 강제경매 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-07 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "유치권", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 | 대지면적 | 1,055㎡ (319.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.31㎡ (7.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2005-12-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉천동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 봉천동 870-12 에이스 에이-존 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,530만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,530만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,365만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,365만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,035만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,035만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,384만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,214만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,793만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,028만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,087만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,959만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 41장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113586 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡1길 42 (봉천동) | 2026.04.21 | 1억 2,500만원 | 2,100만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경104368 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1845 (봉천동) | 2026.09.03 | 2억 5,000만원 | 1억 9,203만원 | 76.8% | 매각 |
| 2024타경125725 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 행운1마길 16 (봉천동) | 2026.05.28 | 1억 3,000만원 | 9,446만원 | 72.7% | 매각 |
| 2025타경102085 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 (봉천동) | 2026.04.23 | 8,200만원 | 7,442만원 | 90.8% | 매각 |
| 2024타경125480 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 (봉천동) | 2026.04.21 | 7,900만원 | 7,893만원 | 99.9% | 매각 |
| 2025타경102737 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.15 | 2억 1,500만원 | 1억 7,116만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경104199 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.06 | 2억 2,000만원 | 1억 7,514만원 | 79.6% | 매각 |
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