2024타경62553
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35 (구산동, 부성빌라) [도로명] 서울특별시 은평구 연서로13길 00029-00035 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 350.7㎡ (106.1평) | 건물면적 | 63.27㎡ (19.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 274,000,000원 | 최저가격 | (80%)219,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,920,000원 | 청구금액 | 300,259,725원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.09.01 | (100%)274,000,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.10.06 | (80%)219,200,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.10 | (80%)219,200,000원 | 01 |
| 15회 | 2026.11.10 | (64%)175,360,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35 (구산동, 부성빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 350.7㎡ (106.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,359,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35 (구산동, 부성빌라) (서울특별시 은평구 연서로13길 00029-00035) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 63.27㎡ (19.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 350.7㎡ (106.1평) 건물: 63.27㎡ (19.1평) | 274,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호로서, (사용승인일:2000.08.02) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: - 창호: 알루미늄 새시창호 등임. 다세대주택(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)으로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외 정도의 포장도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반 드시 확인이 필요
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "구산역"(6호선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-03-09 확정: 2021-01-21 배당: 2025-01-06 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-11 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-14 | 가압류 | 교OO | 16,177,515원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-11-16 | 가압류 | 경OO | 15,756,404원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-09-26 | 가압류 | (OOOOOO | 15,628,656원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-05-11 | 임차권설정 | 염OO | 280,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-23 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (구산동, 부성빌라)
| 단지명 | (구산동, 부성빌라) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35 (구산동, 부성빌라) | 대지면적 | 350.7㎡ (106.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 63.27㎡ (19.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 18.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2000-08-02 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연서로13길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35 (구산동, 부성빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,400만원 | 2억 2,468만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,468만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,400만원 | 2억 2,194만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,194만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,400만원 | 2억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,400만원 | 2억 1,646만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,646만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 960만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,001만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,204만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 529만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,527만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,979만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52127 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로13길 5-14 (구산동, 행운리쉬파크) | 2026.08.25 | 3억원 | 2억 530만원 | 68.4% | 매각 |
| 2023타경1599 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로11길 6-14 (구산동, 행운리쉬파크) | 2026.05.19 | 1억 8,000만원 | 1억 3,789만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경51771 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로9길 12-2 (구산동) | 2026.08.25 | 3억 7,000만원 | 1억 5,800만원 | 42.7% | 매각 |
| 2025타경50632 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로16길 12 (구산동, 거성리젠시) | 2026.09.29 | 2억 2,100만원 | 1억 7,901만원 | 81% | 매각 |
| 2025타경52003 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로10길 15-5 (역촌동, 금강블루) | 2026.09.29 | 2억 6,840만원 | 1억 3,800만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경51287 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로 134-3 (구산동) | 2026.08.04 | 1억 8,700만원 | 1억 5,577만원 | 83.3% | 매각 |
| 2025타경51991 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로8길 7 (역촌동) | 2026.07.28 | 2억 4,700만원 | 2억 1,738만원 | 88% | 매각 |
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