2025타경51723
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동) [도로명] 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동,대우유토피아오피스텔) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 감정평가서상, 공부상은 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용중임 |
| 토지면적 | 1,276.5㎡ (386.1평) | 건물면적 | 42.8㎡ (12.9평) | 소유자 | 하OO |
| 감정가격 | 245,000,000원 | 최저가격 | (64%)156,800,000원 | 채무자 | 하OO |
| 입찰보증금 | (10%)15,680,000원 | 청구금액 | 194,652,573원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)245,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (80%)196,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.16 | (64%)156,800,000원 | 변경 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,276.5㎡ (386.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 30,870,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동) (서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동,대우유토피아오피스텔)) | 철근콘크리트조 | 42.8㎡ (12.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 감정평가서상, 공부상은 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,276.5㎡ (386.1평) 건물: 42.8㎡ (12.9평) | 245,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬래브지붕 21층 건내 8층 802호(사용승인일자: 1999.07.06)로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 칼라알루미늄샷시 복층 유리 마감 등임. 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조) 위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음. 인근 토지 및 도로와 등고평탄하
본건은 서울특별시 송파구 신천동 소재 '송파구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 판매시설 및 근린생활시설, 롯데월드몰, 송파구청, 교통회관 등 공공기관, 공동주택(다세대 및 연립주택) 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임. 본건 까지 차량 출입 용이하고, 인근에 시내노선버스정류장 및 지하철역(2, 8호선 잠실역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임. 철골
감정평가서상, 공부상은 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-07-07 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 194,652,573원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
감정평가서상, 공부상은 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 하OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 하OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동) | 대지면적 | 1,276.5㎡ (386.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42.8㎡ (12.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.4% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 올림픽로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 올림픽로 336 (방이동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,500만원 | 2억 90만원 | 82% | 6.2명 | 2억 90만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,845만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,845만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,355만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,355만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 62점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,812만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 160만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,760만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,822만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,366만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경378 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 올림픽로30길 9 (방이동) | 2026.09.07 | 2억 100만원 | 1억 2,864만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경51554 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 올림픽로 300 (신천동) | 2026.07.27 | 64억 7,000만원 | 53억 6,189만원 | 82.9% | 매각 |
| 2025타경51691 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 올림픽로 300 (신천동) | 2026.07.06 | 54억 4,000만원 | 47억 3,280만원 | 87% | 매각 |
| 2025타경281 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로45길 22-17 (송파동) | 2026.08.10 | 45억 3,491만원 | 42억 6,289만원 | 94% | 매각 |
| 2025타경51820 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.10.12 | 2억 7,000만원 | 2억 1,495만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경51928 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.08.03 | 4억 3,400만원 | 3억 7,778만원 | 87% | 매각 |
| 2025타경51344 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.07.06 | 2억 8,100만원 | 2억 5,012만원 | 89% | 매각 |
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