2025타경463
유찰 5회제시외건물포함2026.11.02 (제101호법정)||
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| 소재지 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) [도로명] 경상남도 사천시 서부시장길 36 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | 2025.02.11 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함 |
| 토지면적 | 202㎡ (61.1평) | 건물면적 | 131.04㎡ (39.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 682,715,880원 | 최저가격 | (25%)171,280,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)17,128,000원 | 낙찰가격 | 217,887,900원 | 채권자 | 삼OOOOOOOOO |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.06 | (51%)349,550,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.18 | (36%)244,685,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.06 | (25%)171,280,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.02 | (25%)171,280,000원 | 매각 |
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물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) | 대 (일반상업지역) | 202㎡ (61.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,335,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) (경상남도 사천시 서부시장길 36) | 철근콘크리트구조 · (기타제1종근린생활시설) | 131.04㎡ (39.6평) | 일괄평가 (대장연면적 434.01㎡) | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 202㎡ (61.1평) 건물: 131.04㎡ (39.6평) | 682,715,880원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층건으로서, 외 벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 바 닥
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 경상남도 사천시 동동 소재 '우리은행 삼천포지점' 북측 인근에 위치하며, 주위는 수산물시장(용궁시장), 금융기관, 근린생활시설 등으로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대상물건은 세장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 대상물건 남측으로 왕복 2차선 및 북측으로 노폭 1미터 내외의 골목도로와 접합니다. 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-63)(접함) ,가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육 환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 없습니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 대상물건 기호 2)는
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-11-08|배당요구종기일 : 2025.05.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 | 전입: 2015-06-04 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 2층전부 | 전입: 2015-06-04 확정: 2015-09-02 배당: 2025-03-05 | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-07-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-07-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 3층 | 전입: 2016-07-12 확정: 2016-07-12 배당: 2025-03-18 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 1층 | 전입: 2023-08-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2023-08-14 확정: 2023-08-14 배당: 2025-04-30 | 보: 2,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 4층 | 전입: 2025-02-12 확정: 2025-02-12 배당: 2025-04-30 | 보: 1,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 1억 4,000만원 월: 1,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2013.11.8.[근저당권]|청구/채권금액 : 240,714,885원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2001-12-20 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2013-11-08 | 근저당권 | 삼OO | 260,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2016-04-07 | 근저당권 | 삼OO | 46,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2016-11-10 | 가압류 | 서OO | 6,600,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2016-11-24 | 가압류 | 정OO | 21,800,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2016-11-25 | 가압류 | 손OO | 8,200,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2018-11-16 | 가압류 | 이OO | 87,760,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-11-30 | 압류 | 사OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-03 | 임의경매 | 삼OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-04-29 | 가압류 | 신OO | 9,302,369원 | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 삼OOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 434.01㎡ (131.3평) | 건축면적 | 131.04㎡ (39.6평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1992-07-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서부시장길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 8,271만원 | 5억 5,982만원 | 82% | 6.2명 | 5억 5,982만원 |
| 최근 3개월 | 6억 8,271만원 | 5억 5,299만원 | 81% | 5.8명 | 5억 5,299만원 |
| 최근 6개월 | 6억 8,271만원 | 5억 4,617만원 | 80% | 5.4명 | 5억 4,617만원 |
| 최근 12개월 | 6억 8,271만원 | 5억 3,934만원 | 79% | 5.1명 | 5억 3,934만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 8,709만원
최저매각가 대비 +1,581만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수39.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수61점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수42.585점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 74.9%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 7,128만원
- 예상 대출액
- 8,564만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,552만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 8,498만원
- 예상 대출액
- 1억 1,098만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,402만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 9,868만원
- 예상 대출액
- 1억 2,914만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,972만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 74.9% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 74.9%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 42.39%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30464 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 팔포2길 27 (서금동) | 2026.08.03 | 2억 6,961만원 | 1억 3,210만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경31055 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 서리안길 26 (서동) | 2026.06.15 | 1,218만원 | 854만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경900 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 동서1길 17 (동동) | 2026.10.12 | 2,079만원 | 501만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경258 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 삼천포대교로 500 (동림동) | 2026.07.20 | 9억 7,742만원 | 5억 311만원 | 51.5% | 매각 |
| 2024타경6082 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 향촌4길 61-8 (향촌동) | 2026.07.20 | 9억 6,497만원 | 4억 7,611만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경30693 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 죽림동 236-11 | 2026.10.12 | 1억 546만원 | 1,301만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경30758 | 다세대·연립 | 경상남도 사천시 한내3길 125 (동림동, 유림빌라) | 2026.07.13 | 7,800만원 | 3,150만원 | 40.4% | 매각 |
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