2025타경73588
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동, 휴캐슬) [도로명] 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동,휴캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 경기도 포천시 선단동 523-9, 523-11 양 지상 소재로 등재되어 있으나 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현황 523-9 지상에 소재함 |
| 토지면적 | 472㎡ (142.8평) | 건물면적 | 38.5㎡ (11.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 111,000,000원 | 최저가격 | (8%)9,141,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)914,100원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.08 | (17%)18,656,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.09.08 | (17%)18,656,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (12%)13,059,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.17 | (8%)9,141,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동, 휴캐슬) | 대 (계획관리지역) | 472㎡ (142.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 392,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동, 휴캐슬) (경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동,휴캐슬)) | 철근콘크리트구조 | 38.5㎡ (11.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 경기도 포천시 선단동 523-9, 523-11 양 지상 소재로 등재되어 있으나 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현황 523-9 지상에 소재함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 472㎡ (142.8평) 건물: 38.5㎡ (11.6평) | 111,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 1층 101호로서 (건물사용승인일 : 2018.08.08) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감 다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조. 급배수, 위생, 상하수도, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 사다리형의 토지로서 인접토지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 폭 약 5~6 미터의 포장도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25
본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "이마트 포천점" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임. 본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함. 구 조 :
공부상 경기도 포천시 선단동 523-9, 523-11 양 지상 소재로 등재되어 있으나 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현황 523-9 지상에 소재함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 있음 | 101호 | 전입: 2019-02-18 확정: 2019-02-15 배당: 2026-02-02 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-02-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-02-18 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-05-24 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-12-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-03-02 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2020-05-28 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-04-15 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-03 | 가압류 | 임OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-11-17 | 강제경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 경기도 포천시 선단동 523-9, 523-11 양 지상 소재로 등재되어 있으나 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현황 523-9 지상에 소재함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동, 휴캐슬) | 대지면적 | 472㎡ (142.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.5㎡ (11.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 호국로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 호국로 918-19 (선단동, 휴캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,100만원 | 9,102만원 | 82% | 6.2명 | 9,102만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,100만원 | 8,991만원 | 81% | 5.8명 | 8,991만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,100만원 | 8,880만원 | 80% | 5.4명 | 8,880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,100만원 | 8,769만원 | 79% | 5.1명 | 8,769만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 457만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,267만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 592만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,205만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 689만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,182만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 33장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경73365 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로929번길 19 (선단동) | 2026.08.25 | 2억 9,678만원 | 1억 5,133만원 | 51% | 매각 |
| 2025타경73671 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 선단동 562-22 대신빌라 | 2026.08.04 | 6,900만원 | 5,010만원 | 72.6% | 매각 |
| 2025타경5639 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로929번길 41 (설운동, 은성빌라) | 2026.09.29 | 6,200만원 | 3,770만원 | 60.8% | 매각 |
| 2024타경2190 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동, 이리스) | 2026.06.23 | 2억 2,000만원 | 9,170만원 | 41.7% | 진행중 |
| 2024타경2190 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동, 이리스) | 2026.11.10 | 2억 5,500만원 | 1억 6,234만원 | 63.7% | 매각 |
| 2025타경73056 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 삼육사로 2053-46 (선단동) | 2026.09.15 | 6억 6,542만원 | 2억 4,400만원 | 36.7% | 매각 |
| 2025타경3633 | 단독·다가구 | 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 | 2026.10.22 | 1억 3,200만원 | 6,523만원 | 49.4% | 매각 |
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