2025타경42725
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 [도로명] 경기도 안성시 승두3길 29-10 (대연하늘채) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨. |
| 토지면적 | 740㎡ (223.9평) | 건물면적 | 68.07㎡ (20.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 173,000,000원 | 최저가격 | (34%)59,339,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,300,000원 | 청구금액 | 189,450,827원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.06 | (100%)173,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.03 | (70%)121,100,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (49%)84,770,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (34%)59,339,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 | 대 (제1종일반주거지역) | 740㎡ (223.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 690,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 (경기도 안성시 승두3길 29-10 (대연하늘채)) | 철근콘크리트구조 | 68.07㎡ (20.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 740㎡ (223.9평) 건물: 68.07㎡ (20.6평) | 173,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 창호 : 샷시이중창 등으로 시공. 다세대주택으로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 구비하였음. 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택건부지'로 이용 중임. 본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접함. 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법> 임. 해당사항 임대관계는 미상임.
본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 '공도장로교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
신청채권자 확인 필요 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-06-11 확정: 2021-05-20 배당: - | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-08 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-10 | 임차권설정 | 김OO | 170,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-12-20 | 가압류 | 희OO | 5,274,887원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-09-29 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-11-12 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 | 대지면적 | 740㎡ (223.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 68.07㎡ (20.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.2% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안성시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안성시세무서 | 안성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 공도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,300만원 | 1억 4,186만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,186만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,300만원 | 1억 4,013만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,013만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,300만원 | 1억 3,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,840만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,300만원 | 1억 3,667만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,667만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,966만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,832만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,845만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,433만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,474만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,284만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경45833 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 신흥마을2길 24 (용이동) | 2026.09.08 | 6,400만원 | 4,110만원 | 64.2% | 매각 |
| 2024타경45833 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 신흥마을2길 24 (용이동) | 2026.07.28 | 9,300만원 | 5,990만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경41504 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 이화로 180-48 (죽백동) | 2026.05.12 | 3억원 | 1억 3,726만원 | 45.8% | 매각 |
| 2024타경51937 | 다세대·연립 | 경기도 안성시 공도읍 대림동산길 113-4 (시그마빌Ⅲ) | 2026.05.12 | 1억 2,400만원 | 7,600만원 | 61.3% | 매각 |
| 2025타경42412 | 다세대·연립 | 경기도 안성시 공도읍 하마정길 7-1 | 2026.07.07 | 9,000만원 | 4,450만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경41920 | 다세대·연립 | 경기도 안성시 공도읍 장미길 25 (T.s빌) | 2026.06.08 | 1억 6,000만원 | 1억 110만원 | 63.2% | 매각 |
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