2025타경528
유찰 3회2026.11.19|
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| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,232㎡ (372.7평) | 건물면적 | 758.3㎡ (229.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 835,431,560원 | 최저가격 | (34%)286,552,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)40,936,100원 | 청구금액 | 1,084,859,761원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.04 | (49%)409,361,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.27 | (49%)409,361,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.01 | (49%)409,361,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.19 | (34%)286,552,000원 | 진행 |
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물건 사진 (43장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 | 공장용지 (계획관리지역) | 1,232㎡ (372.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 291,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 | 경량철골구조 | 758.3㎡ (229.4평) | 일괄평가 (대장연면적 144㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,232㎡ (372.7평) 건물: 758.3㎡ (229.4평) | 835,431,560원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : -
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 왕OO 대항력 없음 | 공장 / 미상(기타란 참조) | 전입: 2015-09-02 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 왕OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2015-09-02 확정: - 배당: - | 보: 2,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 1,084,859,761원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-10-08 | 소유권 | 왕OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-05 | 근저당권 | (OOOOOO | 631,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-02-26 | 근저당권 | (OOOOOO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-07-02 | 근저당권 | (OOOOOO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-18 | 가압류 | 경OO | 13,333,312원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-02 | 가압류 | 신OO | 14,552,632원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-30 | 가압류 | 중OO | 82,721,377원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-19 | 가압류 | 신OO | 285,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-05-22 | 가압류 | 한OO | 28,464,924원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-04 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-03 | 가압류 | 우OO | 11,321,650원 | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 144㎡ (43.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2001-06-27 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한림면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 3,543만원 | 6억 8,505만원 | 82% | 6.2명 | 6억 8,505만원 |
| 최근 3개월 | 8억 3,543만원 | 6억 7,669만원 | 81% | 5.8명 | 6억 7,669만원 |
| 최근 6개월 | 8억 3,543만원 | 6억 6,834만원 | 80% | 5.4명 | 6억 6,834만원 |
| 최근 12개월 | 8억 3,543만원 | 6억 5,999만원 | 79% | 5.1명 | 6억 5,999만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 5,133만원
최저매각가 대비 +4,197만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수28.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수38.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수35.255점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 8,655만원
- 예상 대출액
- 1억 4,327만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,442만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 947만원
- 예상 대출액
- 1억 8,568만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,519만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 3,240만원
- 예상 대출액
- 2억 1,606만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,799만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 43장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 49.35%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경1886 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 김해대로1099번길 75 | 2026.04.30 | 6억 6,094만원 | 3억 44만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경11245 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1091-9 | 2026.10.01 | 12억 4,885만원 | 5억 5,000만원 | 44% | 변경 |
| 2024타경7815 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 한림로252번길 112 | 2026.04.21 | 19억 1,550만원 | 13억 5,000만원 | 70.5% | 매각 |
| 2025타경10955 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 김해대로1434번길 10-2 | 2026.06.18 | 13억 8,689만원 | 5억 7,500만원 | 41.5% | 매각 |
| 2025타경11981 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 김해대로927번길 61 | 2026.07.21 | 72억 2,327만원 | 57억원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경523 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 한림면 김해대로 1558-55 | 2026.09.10 | 10억 2,736만원 | 4억 1,120만원 | 40% | 매각 |
| 2025타경739 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 55 | 2026.10.07 | 10억 7,049만원 | 2억 6,350만원 | 24.6% | 매각 |
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