2024타경69892
유찰 5회| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 산209-62 [도로명] [토지 임야 3306㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 목록2,3은 현황 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않은 건축물임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 496.71㎡ (150.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,658,634,000원 | 최저가격 | (12%)195,136,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,513,600원 | 청구금액 | 1,092,161,260원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.05.27 | (24%)398,237,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.03 | (17%)278,765,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.09.16 | (17%)278,766,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.27 | (12%)195,136,000원 | 진행 |
물건 사진 (74장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 장안면 산209-62 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 장안면 산209-62 ([토지 임야 3306㎡]) | 철근콘크리트조 · 지상2층 | 496.71㎡ (150.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 목록2,3은 현황 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않은 건축물임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 496.71㎡ (150.3평) | 1,658,634,000원 | |||
철근콘크리트조 철근콘크리트 평스래브지붕 지층-2층건 단독주택 및 제1종 근린생활 시설로서
본건은 경기도 화성시 장안구 장안리 소재 "장명초등학교 장일분교" 서측 근거리에 위치하며 부근은 순수농촌지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고 농경지, 임야등이 소재하 며 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 접근은 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편 한 편임. 남측 하향 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서 건축 중단된 단독주택 및 제1종 근린생활시설 건부지, 단독주택 건부지, 자연림, 도로로 이용중임. 본건 토지 남서측 일부가 로폭 약3-4미터 포장도로로서 접근 가능함. 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - - - 기호(2)
1. 일괄매각 2. 목록2,3은 현황 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않은 건축물임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-05-29 | 소유권 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-05-20 | 근저당권 | 엠OO | 1,320,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-04-27 | 근저당권 | 함OO | 330,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-06-15 | 근저당권 | 함OO | 450,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-31 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-08-08 | 가압류 | 안OO | 22,939,207원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-08-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 330,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-31 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-11 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 목록2,3은 현황 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않은 건축물임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 장안면 산209-62 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 496.71㎡ (150.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장안면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 장안면 산209-62 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억 5,863만원 | 13억 6,007만원 | 82% | 6.2명 | 13억 6,007만원 |
| 최근 3개월 | 16억 5,863만원 | 13억 4,349만원 | 81% | 5.8명 | 13억 4,349만원 |
| 최근 6개월 | 16억 5,863만원 | 13억 2,690만원 | 80% | 5.4명 | 13억 2,690만원 |
| 최근 12개월 | 16억 5,863만원 | 13억 1,032만원 | 79% | 5.1명 | 13억 1,032만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,756만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 771만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,644만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,461만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,713만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,971만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 111장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경56495 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-59 | 2026.08.21 | 4,742만원 | 3,719만원 | 78.4% | 매각 |
| 2024타경75798 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6 | 2026.09.30 | 65억 9,879만원 | 42억 359만원 | 63.7% | 변경 |
| 2024타경183 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 장안리 96 | 2026.07.21 | 4억 5,743만원 | 2억 4,200만원 | 52.9% | 매각 |
| 2024타경183 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 장안리 산5-5 | 2026.07.21 | 6억 4,894만원 | 2억 3,600만원 | 36.4% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 1200-38 | 2026.08.10 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 1200-38 | 2026.05.20 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 진행중 |
| 2024타경54004 | 토지·임야 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 164-5 | 2026.04.20 | 1억 4,605만원 | 3,510만원 | 24% | 매각 |
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