2024타경3734
유찰 6회제시외건물포함유치권신고| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 [도로명] 경상남도 통영시 죽림2로 55-71 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2024.08.13 | 매각물건 | - 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 기계기구[감정서상 a,b] 각 매각 포함. - 제시외 기계기구[감정서상 a] 기계식주차설비의 작동여부는 별도 확인이 필요함[감정서 참조]. - 제시외 기계기구[감정서상 b]의 제작사, 제작년도 등이 미상임[감정서 참조]. - [목록2] 건물 옥상에 이동이 용이한 컨테이너 2식 매각 제외. - 2025.9.12. 계룡종합건설 주식회사로부터 금 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으 |
| 토지면적 | 506.8㎡ (153.3평) | 건물면적 | 49.62㎡ (15.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,514,773,400원 | 최저가격 | (36%)1,618,095,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)161,809,500원 | 청구금액 | 2,807,923,482원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.09.07 | (36%)1,618,095,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 | 대 (일반상업지역) | 506.8㎡ (153.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,506,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 (경상남도 통영시 죽림2로 55-71) | 철근콘크리트구조 · (숙박시설) | 49.62㎡ (15.0평) | 일괄평가 (대장연면적 2696.77㎡) | - 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 기계기구[감정서상 a,b] 각 매각 포함. - 제시외 기계기구[감정서상 a] 기계식주차설비의 작동여부는 별도 확인이 필요함[감정서 참조]. - 제시외 기계기구[감정서상 b]의 제작사, 제작년도 등이 미상임[감정서 참조]. - [목록2] 건물 옥상에 이동이 용이한 컨테이너 2식 매각 제외. - 2025.9.12. 계룡종합건설 주식회사로부터 금 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 506.8㎡ (153.3평) 건물: 49.62㎡ (15.0평) | 4,514,773,400원 | |||
본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "통영경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건은 인접지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다. 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 및 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다. 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)입니다. "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ.5. 기타 참고사항 참고바랍니다. 없습니다. ■ 임대관계: 미상입니다. ■ 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ.5. 기타 참
- 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 기계기구[감정서상 a,b] 각 매각 포함. - 제시외 기계기구[감정서상 a] 기계식주차설비의 작동여부는 별도 확인이 필요함[감정서 참조]. - 제시외 기계기구[감정서상 b]의 제작사, 제작년도 등이 미상임[감정서 참조]. - [목록2] 건물 옥상에 이동이 용이한 컨테이너 2식 매각 제외. - 2025.9.12. 계룡종합건설 주식회사로부터 금 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2009-08-07 | [근저당권] | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-13 | 경매개시결정(신청채권) | 고OOOOOOO | 2,807,923,482원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 기계기구[감정서상 a,b] 각 매각 포함. - 제시외 기계기구[감정서상 a] 기계식주차설비의 작동여부는 별도 확인이 필요함[감정서 참조]. - 제시외 기계기구[감정서상 b]의 제작사, 제작년도 등이 미상임[감정서 참조]. - [목록2] 건물 옥상에 이동이 용이한 컨테이너 2식 매각 제외. - 2025.9.12. 계룡종합건설 주식회사로부터 금 700,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 | 대지면적 | 506.8㎡ (153.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,696.77㎡ (815.8평) | 건축면적 | 394.3㎡ (119.3평) | 건폐율 / 용적률 | 77.8% / 532.1% |
| 주용도 | 숙박시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2009-08-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광도면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 55-71 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45억 1,477만원 | 37억 211만원 | 82% | 6.2명 | 37억 211만원 |
| 최근 3개월 | 45억 1,477만원 | 36억 5,696만원 | 81% | 5.8명 | 36억 5,696만원 |
| 최근 6개월 | 45억 1,477만원 | 36억 1,181만원 | 80% | 5.4명 | 36억 1,181만원 |
| 최근 12개월 | 45억 1,477만원 | 35억 6,667만원 | 79% | 5.1명 | 35억 6,667만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8억 904만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 3,484만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 10억 4,852만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 2,624만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 12억 2,004만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 8,559만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경22159 | 오피스텔 | 경상남도 통영시 무전6길 28 (무전동, 동하피아존1차) | 2026.07.20 | 1,740만원 | 1,361만원 | 78.2% | 매각 |
| 2024타경4706 | 오피스텔 | 경상남도 통영시 광도면 춘원2로 63-87 | 2026.07.13 | 5억 9,200만원 | 1억 4,000만원 | 23.6% | 매각 |
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