2025타경30838
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 479-9 [도로명] 경상남도 산청군 지리산대로511번길 32 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅅ') 각 매각포함 -토지 지상의 조경수 및 테크시설은 토지가격에 포함, 테크시설 중 일부는 인접토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나 정확한 위치, 경계 등은 측량요함 -건물 건축물대장상 용도는 1층: 일반음식점 2층: 노래연습장, 단란주점, 3층: 일반음식점 단독주택이나 현황은 1층: 일반음식점 2,3층: 펜션으로 이용중임 |
| 토지면적 | 883㎡ (267.1평) | 건물면적 | 418.32㎡ (126.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,516,142,860원 | 최저가격 | (34%)520,037,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)52,003,700원 | 청구금액 | 471,647,800원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.23 | (100%)1,516,142,860원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.06 | (70%)1,061,300,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.18 | (49%)742,910,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.06 | (34%)520,037,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.02 | (34%)520,037,000원 | 진행 |
물건 사진 (31장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 시천면 479-9 | 유원지 (계획관리지역) | 883㎡ (267.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 202,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 시천면 479-9 (경상남도 산청군 지리산대로511번길 32) | 일반철골구조 · (제2종근린생활시설) | 418.32㎡ (126.5평) | 일괄평가 (대장연면적 1276.98㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅅ') 각 매각포함 -토지 지상의 조경수 및 테크시설은 토지가격에 포함, 테크시설 중 일부는 인접토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나 정확한 위치, 경계 등은 측량요함 -건물 건축물대장상 용도는 1층: 일반음식점 2층: 노래연습장, 단란주점, 3층: 일반음식점 단독주택이나 현황은 1층: 일반음식점 2,3층: 펜션으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 883㎡ (267.1평) 건물: 418.32㎡ (126.5평) | 1,516,142,860원 | |||
본건은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 「중산보건진료소」동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 펜션 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다. 완경사지대내 자체 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다. 북동측으로 약6m 내외의 포장도로, 남동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2020-02-20), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2020-02-20)<관광진흥법> 본건 토지 기호(1) 지상의 조경시설(조경수, 데크시설 등)은 토지에 포함되어 거래되는 거래 관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 데크시설중 일부는 인접토지(중산리 479-16)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나, 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요합니다 없습니다. 임대관계는 미상입니다. 기호(2
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅅ') 각 매각포함 -토지 지상의 조경수 및 테크시설은 토지가격에 포함, 테크시설 중 일부는 인접토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나 정확한 위치, 경계 등은 측량요함 -건물 건축물대장상 용도는 1층: 일반음식점 2층: 노래연습장, 단란주점, 3층: 일반음식점 단독주택이나 현황은 1층: 일반음식점 2,3층: 펜션으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 펜션일부 | 전입: 2018-01-26 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 펜션일부 | 전입: 2018-01-26 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-01-26 확정: 2018-01-26 배당: 2018-01-26 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-01-26 확정: 2018-01-26 배당: 2018-01-26 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-05-01 확정: 2018-05-01 배당: 2018-05-01 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-05-01 확정: 2018-05-01 배당: 2018-05-01 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 있음 | 117.6600㎡ | 전입: 2018-05-28 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-06-04 확정: 2018-04-01 배당: 2018-04-01 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 펜션 | 전입: 2018-06-04 확정: - 배당: - | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-06-04 확정: 2018-04-01 배당: 2018-04-01 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 135.9900㎡ | 전입: 2018-06-04 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 478.0000㎡ | 전입: 2023-10-31 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 2,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지리산오송펜션 대항력 없음 | 점포 / 식당 및 노래방 | 전입: 2023-10-31 확정: - 배당: - | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지리산오송펜션 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-01 확정: 2023-11-01 배당: 2023-11-01 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지리산오송펜션 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-01 확정: 2023-11-01 배당: 2023-11-01 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인16 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인17 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (17건) | - | 보: 5억 9,000만원 월: 12,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 2018-06-05 | 근저당권 | 북OO | 780,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2018-06-05 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2018-06-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2018-06-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2018-06-05 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2018-06-05 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2018-06-05 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-06-22 | 근저당권 | - | 160,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-12-07 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2019-05-15 | 근저당권 | 최OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2020-02-05 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 13 | 2020-08-05 | 가압류 | 하OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2020-12-01 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2022-03-17 | 압류 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2025-05-09 | 임의경매 | 북OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 근저당권 | 강OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅅ') 각 매각포함 -토지 지상의 조경수 및 테크시설은 토지가격에 포함, 테크시설 중 일부는 인접토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되나 정확한 위치, 경계 등은 측량요함 -건물 건축물대장상 용도는 1층: 일반음식점 2층: 노래연습장, 단란주점, 3층: 일반음식점 단독주택이나 현황은 1층: 일반음식점 2,3층: 펜션으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 시천면 479-9 | 대지면적 | 883㎡ (267.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,276.98㎡ (386.3평) | 건축면적 | 459.75㎡ (139.1평) | 건폐율 / 용적률 | 52.1% / 144.6% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2002-07-31 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시천면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 시천면 479-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,614만원 | 12억 4,323만원 | 82% | 6.2명 | 12억 4,323만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,614만원 | 12억 2,807만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,807만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,614만원 | 12억 1,291만원 | 80% | 5.4명 | 12억 1,291만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,614만원 | 11억 9,775만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,775만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 55점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 6,001만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,373만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 3,698만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,883만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 9,210만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,577만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 17건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경549 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 시천면 삼신봉로780번길 97 | 2026.09.28 | 2억 262만원 | 5,309만원 | 26.2% | 매각 |
| 2024타경6839 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10 | 2026.07.13 | 2억 6,894만원 | 9,988만원 | 37.1% | 매각 |
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