2025타경30921
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 산청군 신안면 수월로 444 [도로명] 경상남도 산청군 수월로 444 (주1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함. -제시외 구축물(감정서상 ㄹ 지하수 관정) 매각포함. -목록[7] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -목록[5] 건물 공부상 ‘칼라강판지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임. -목록[1,3,4,6,7] 인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함. |
| 토지면적 | 55,991㎡ (16937.3평) | 건물면적 | 121.91㎡ (36.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,365,198,600원 | 최저가격 | (24%)327,784,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)95,563,900원 | 청구금액 | 787,740,068원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)1,365,198,600원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.13 | (70%)955,639,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.24 | (49%)668,947,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.28 | (34%)468,263,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (24%)327,784,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 산청군 신안면 수월로 444 | 대 (계획관리지역) | 55,991㎡ (16937.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 102,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 산청군 신안면 수월로 444 (경상남도 산청군 수월로 444 (주1동)) | 일반목구조 · (단독주택) | 121.91㎡ (36.9평) | 일괄평가 (대장연면적 199.14㎡) | -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함. -제시외 구축물(감정서상 ㄹ 지하수 관정) 매각포함. -목록[7] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -목록[5] 건물 공부상 ‘칼라강판지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임. -목록[1,3,4,6,7] 인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 55,991㎡ (16937.3평) 건물: 121.91㎡ (36.9평) | 1,365,198,600원 | |||
경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 수월마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(1) 완경지세 내 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다. 기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다. 기호(4) 완경지세 내 사다리형의 토지로서, 창고부지로 이용중입니다. 기호(6) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다. 기호(7) 하단부는 완경지세이고, 상단부는 급경지세의 부정형 토지로서, 지상에 자연생 소나 무, 활·잡목 등이 자생하는 자연림이고, 일부는 휴경전 상태입니다. 기호(1) 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 5m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(3) 본건 토지가 폭 약 5m 내외의 포장도로로 이용중이고, 북서측으로 왕복 2차선 포장 도로에 접합니다. 기호(4) 북측으로 폭 약
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함. -제시외 구축물(감정서상 ㄹ 지하수 관정) 매각포함. -목록[7] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -목록[5] 건물 공부상 ‘칼라강판지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임. -목록[1,3,4,6,7] 인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 수월로444(안봉리54-1)주1동1층,2층전부 | 전입: 2024-04-17 확정: 2025-02-25 배당: 2025-07-07 | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-02-23 | [근저당권] 목록[ | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2019-06-28 | [근저당권] | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 787,740,068원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함. -제시외 구축물(감정서상 ㄹ 지하수 관정) 매각포함. -목록[7] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -목록[5] 건물 공부상 ‘칼라강판지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임. -목록[1,3,4,6,7] 인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 산청군 신안면 수월로 444 | 대지면적 | 1,168㎡ (353.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 199.14㎡ (60.2평) | 건축면적 | 161.91㎡ (49.0평) | 건폐율 / 용적률 | 13.9% / 17.0% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 2014-03-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 산청군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 산청군세무서 | 산청군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신안면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 산청군 신안면 수월로 444 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 6,519만원 | 11억 1,946만원 | 82% | 6.2명 | 11억 1,946만원 |
| 최근 3개월 | 13억 6,519만원 | 11억 581만원 | 81% | 5.8명 | 11억 581만원 |
| 최근 6개월 | 13억 6,519만원 | 10억 9,215만원 | 80% | 5.4명 | 10억 9,215만원 |
| 최근 12개월 | 13억 6,519만원 | 10억 7,850만원 | 79% | 5.1명 | 10억 7,850만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,389만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,549만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,240만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,349만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,714만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,526만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6624 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 단성면 호암로 569-4 | 2026.09.21 | 2억 8,852만원 | 1억 3,199만원 | 45.8% | 매각 |
| 2025타경31026 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 단성면 운리 393-6 | 2026.10.12 | 20억 8,967만원 | 3억 8,311만원 | 18.3% | 매각 |
| 2025타경576 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 신등면 상능로504번길 151 | 2026.07.20 | 8,519만원 | 2,356만원 | 27.7% | 매각 |
| 2025타경30977 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 생비량면 진산로2273번길 28 | 2026.07.20 | 7,313만원 | 2,800만원 | 38.3% | 매각 |
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