2024타경5126
유찰 2회| 소재지 | 부산광역시 금정구 산성로 436 (금성동) [도로명] 부산광역시 금정구 산성로 436 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2024.09.30 | 매각물건 | 일괄매각 목록1,3 토지이용계획서상 농지법 제8조 적용농지로 기재되어 있으나 농지취득자격증명은 불필요하다는 금정구청의 사실조회회신이 있었음. 목록 5,6은 하천부지로 헤이든 신씨어의 서쪽부지 정원산책로의 일부로 추정 또는 일부포함되거나 접한 것으로 보이나 정확한 경계는 알 수 없다고 보고됨(현황서 참조). 정확한 경계는 확인 필요. |
| 토지면적 | 261㎡ (79.0평) | 건물면적 | 295.26㎡ (89.3평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 7,308,192,600원 | 최저가격 | (49%)3,581,015,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)358,101,500원 | 청구금액 | 773,471,094원 | 채권자 | 수OOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.09.04 | (100%)7,308,192,600원 | 유찰 |
| 2회 | 2025.10.16 | (70%)5,115,735,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.05.28 | (70%)5,115,735,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.02 | (49%)3,581,015,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.19 | (49%)3,581,015,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 금정구 산성로 436 (금성동) | 대 (자연녹지지역) | 261㎡ (79.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,186,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 금정구 산성로 436 (금성동) (부산광역시 금정구 산성로 436) | 철근콘크리트구조 · (휴게음식점) | 295.26㎡ (89.3평) | 일괄평가 (대장연면적 498.93㎡) | 일괄매각 목록1,3 토지이용계획서상 농지법 제8조 적용농지로 기재되어 있으나 농지취득자격증명은 불필요하다는 금정구청의 사실조회회신이 있었음. 목록 5,6은 하천부지로 헤이든 신씨어의 서쪽부지 정원산책로의 일부로 추정 또는 일부포함되거나 접한 것으로 보이나 정확한 경계는 알 수 없다고 보고됨(현황서 참조). 정확한 경계는 확인 필요. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 261㎡ (79.0평) 건물: 295.26㎡ (89.3평) | 7,308,192,600원 | |||
본건 일련번호(1)-(6)은 부산광역시 금정구 금성동 소재 "금성동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 본건 일련번호(1)(2)(3)은 차량 접근 가능한 하며 전반적인 교통사정은 보통임. 일련번호(5)(6)은 차량 접근이 불가능하며 전반적인 교통사정은 불편함. 일련번호(1)(2)(3) : 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로 상업용으로 이용중임. 일련번호(5) : 인접지 대비 완경사지의 부정형 토지로 하천등으로 이용중임. 일련번호(6) : 인접지 대비 완경사지의 부정형 토지로 하천등으로 이용중임. 일련번호(1)(2)(3) : 북동측 폭 약 10-12미터의 포장도로에 점함. 일련번호(5) : 맹지임. 일련번호(6) : 맹지임. 일련번호(1) 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 제1종지구단위계획구역 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 농지법 제8조 적용농지임. 일련번호(2) 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 제1종지구단위계획구역 , 소
일괄매각 목록1,3 토지이용계획서상 농지법 제8조 적용농지로 기재되어 있으나 농지취득자격증명은 불필요하다는 금정구청의 사실조회회신이 있었음. 목록 5,6은 하천부지로 헤이든 신씨어의 서쪽부지 정원산책로의 일부로 추정 또는 일부포함되거나 접한 것으로 보이나 정확한 경계는 알 수 없다고 보고됨(현황서 참조). 정확한 경계는 확인 필요.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)일로이드,양OO 대항력 없음 | 점포 / 1층(별동) | 전입: 2023-11-29 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 점포 / 1~2층 | 전입: 2024-09-12 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 8,000만원 월: 7,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-25 | 근저당 | 수OOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-09-30 | 경매개시결정(신청채권) | 수OOO | 773,471,094원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 목록1,3 토지이용계획서상 농지법 제8조 적용농지로 기재되어 있으나 농지취득자격증명은 불필요하다는 금정구청의 사실조회회신이 있었음. 목록 5,6은 하천부지로 헤이든 신씨어의 서쪽부지 정원산책로의 일부로 추정 또는 일부포함되거나 접한 것으로 보이나 정확한 경계는 알 수 없다고 보고됨(현황서 참조). 정확한 경계는 확인 필요.
당사자 내역
| 채권자 | 수OOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 금정구 산성로 436 (금성동) | 대지면적 | 2,745㎡ (830.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 498.93㎡ (150.9평) | 건축면적 | 415.7㎡ (125.7평) | 건폐율 / 용적률 | 15.1% / 18.2% |
| 주용도 | 휴게음식점 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-09-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금정구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금정구세무서 | 금정구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 산성로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 금정구 산성로 436 (금성동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 73억 819만원 | 59억 9,271만원 | 82% | 6.2명 | 59억 9,271만원 |
| 최근 3개월 | 73억 819만원 | 59억 1,963만원 | 81% | 5.8명 | 59억 1,963만원 |
| 최근 6개월 | 73억 819만원 | 58억 4,655만원 | 80% | 5.4명 | 58억 4,655만원 |
| 최근 12개월 | 73억 819만원 | 57억 7,347만원 | 79% | 5.1명 | 57억 7,347만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 17억 9,050만원
- 필요 현금(실투자)
- 18억 3,789만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 23억 2,049만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 9,754만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 27억 8만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 758만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21733 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 금강로 494 (구서동) | 2026.10.14 | 14억 6,000만원 | 1억 7,182만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경2445 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 부산대학로64번길 129 (장전동) | 2026.11.04 | 10억 6,600만원 | 6억 5,070만원 | 61% | 진행중 |
| 2025타경21959 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 수림로50번길 190 (구서동, 구서1차 봄여름가을겨울) | 2026.10.02 | 8억 2,200만원 | 2억 186만원 | 24.6% | 매각 |
| 2024타경63955 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 중앙대로1763번길 20 (부곡동, 부곡동 프리미엄 안단테 아파트) | 2026.07.22 | 9억 3,700만원 | 5억 5,000만원 | 58.7% | 매각 |
| 2025타경20504 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 중앙대로1778번길 36 (부곡동) | 2026.07.02 | 12억 2,652만원 | 6억 9,600만원 | 56.7% | 매각 |
| 2024타경62532 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 장전로12번길 55 (장전동) | 2026.04.14 | 3,500만원 | 600만원 | 17.1% | 매각 |
| 2023타경60232 | 근린상가 | 부산광역시 금정구 금강로 700 (남산동) | 2026.10.06 | 8,400만원 | 516만원 | 6.1% | 매각 |
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