2025타경623 (3)
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 [도로명] 서울특별시 영등포구 대림로29길 13 (대림동, 대림동쌍용플래티넘-에스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,314.9㎡ (700.3평) | 건물면적 | 18.24㎡ (5.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 105,000,000원 | 최저가격 | (41%)43,008,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,300,800원 | 청구금액 | 154,147,945원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)105,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (80%)84,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.20 | (41%)43,008,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 | 대 (제2종일반주거지역) | 2,314.9㎡ (700.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,289,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 (서울특별시 영등포구 대림로29길 13 (대림동, 대림동쌍용플래티넘-에스)) | 철근콘크리트구조 | 18.24㎡ (5.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,314.9㎡ (700.3평) 건물: 18.24㎡ (5.5평) | 105,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 제2층 제218호 외 3개호로서, (사용승인일: 2013-06-28) 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. 본건 기호1 ~ 기호4 : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조 바람) 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음. 가장형 평지로서, 도시형생활주택 및 판매시설 건부지로 이용중임. 본건 북측 및 동측으로 약 6m, 서측으로 약 8m 도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지
본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 소재하는 '영남중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,7호선 '대림역'이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-08-26 확정: 2021-08-03 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 1 건) 대항력 없음 | 3 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 13원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-04 | 압류 | 영OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-07 | 임차권설정 | 이OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-07 | 가압류 | 서OO | 105,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-08 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 | 대지면적 | 2,314.9㎡ (700.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 18.24㎡ (5.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.8% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영등포구세무서 | 영등포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대림동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 500만원 | 8,610만원 | 82% | 6.2명 | 8,610만원 |
| 최근 3개월 | 1억 500만원 | 8,505만원 | 81% | 5.8명 | 8,505만원 |
| 최근 6개월 | 1억 500만원 | 8,400만원 | 80% | 5.4명 | 8,400만원 |
| 최근 12개월 | 1억 500만원 | 8,295만원 | 79% | 5.1명 | 8,295만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,150만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,997만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,786만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,709만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,242만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,601만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경149895 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 대림로29길 13 (대림동, 대림동 쌍용 플래티넘-S) | 2026.07.08 | 1억 800만원 | 1억 371만원 | 96% | 매각 |
| 2024타경136318 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 대림로35나길 22 (대림동) | 2026.04.21 | 27억 4,069만원 | 14억 8,400만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경125844 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 가마산로 331-6 (대림동) | 2026.06.16 | 14억 4,022만원 | 4억 8,289만원 | 33.5% | 매각 |
| 2025타경530 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 64 (구로동) | 2026.04.30 | 24억 657만원 | 16억 8,000만원 | 69.8% | 매각 |
| 2024타경145510 | 단독·다가구 | 서울특별시 구로구 가마산로 285 (구로동, 비즈트위트 레드) | 2026.06.17 | 1억 9,300만원 | 1억 600만원 | 54.9% | 매각 |
| 2022타경5359 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 디지털로73길 4-1 (대림동) | 2026.05.21 | 10억 1,445만원 | 8억 1,700만원 | 80.5% | 매각 |
| 2024타경141518 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 도림천로19길 12 (대림동, 유탑유블레스) | 2026.05.07 | 1억 1,700만원 | 7,989만원 | 68.3% | 매각 |
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