2025타경21725
유찰 2회| 소재지 | 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동) [도로명] 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동,1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -지상 소재 수목 및 기타 잡목 포함 평가함. -[목록1,3] 도시계획시설 도로에 저촉됨. -[목록2] 건축물대장상 용도(단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소))와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하며, 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)'임. 현황 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일이 2016.11.29.과 2004.02.06.로 각 등재 |
| 토지면적 | 651㎡ (196.9평) | 건물면적 | 147.4㎡ (44.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,205,860,400원 | 최저가격 | (24%)289,527,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,952,700원 | 청구금액 | 742,591,166원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.18 | (100%)1,205,860,400원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.22 | (70%)844,102,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (49%)590,871,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.07 | (34%)413,610,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (24%)289,527,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동) | 대 (제2종일반주거지역) | 651㎡ (196.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 651,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동) (경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동,1동)) | 경량철골구조 · (단독주택) | 147.4㎡ (44.6평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -지상 소재 수목 및 기타 잡목 포함 평가함. -[목록1,3] 도시계획시설 도로에 저촉됨. -[목록2] 건축물대장상 용도(단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소))와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하며, 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)'임. 현황 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일이 2016.11.29.과 2004.02.06.로 각 등재 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 651㎡ (196.9평) 건물: 147.4㎡ (44.6평) | 1,205,860,400원 | |||
본건은 경상남도 거제시 상동동 소재"거제상동초등학교"북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 연번1:부정형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임. 연번3:부정형의 토지로서, 도로로 이용중임. 연번1:북서측 및 북동측으로 도로 와 접함. 연번3:본건이 도로임. 연번1:제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번3:제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 없 음. 없 음. 임대관계 :
-일괄매각. -지상 소재 수목 및 기타 잡목 포함 평가함. -[목록1,3] 도시계획시설 도로에 저촉됨. -[목록2] 건축물대장상 용도(단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소))와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하며, 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)'임. 현황 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일이 2016.11.29.과 2004.02.06.로 각 등재
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 토지전부 | 전입: 2016-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-12-30 확정: 2016-12-30 배당: 2016-12-30 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 사무실부분 | 전입: 2016-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-12-30 확정: 2016-12-30 배당: 2016-12-30 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 토지전부 | 전입: 2016-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,600,000억 100만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 사무실부분 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 2,600,000억 700만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2008-10-16 | 소유권이전 | 이OO외1 | 200,810,166,112원 | 협의분할에 의한 상속, 이OO, 윤OO 각 1/2 | 2008.10.16 갑(6) 소유권이전 이OO 외1 협의분할에 의한 상속, 이OO, 윤OO 각 1/2 |
| 1 | 2023-01-09 | 근저당권설정 | 농협은행 | 600,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.01.09 을(5) 근저당권설정 농협은행 600,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2023-01-09 | 근저당권설정 | 농협은행 | 600,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.01.09 을(5) 근저당권설정 농협은행 600,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-09-25 | 근저당권설정 | 농협은행 | 240,000,000원 | 말소 | 2023.09.25 을(9) 근저당권설정 농협은행 240,000,000 소멸 |
| 2 | 2023-09-25 | 근저당권설정 | 농협은행 | 240,000,000원 | 말소 | 2023.09.25 을(9) 근저당권설정 농협은행 240,000,000 소멸 |
| 3 | 2023-09-26 | 근저당권설정 | 윤OO | 200,000,000원 | 말소 | 2023.09.26 을(10) 근저당권설정 윤OO 200,000,000 소멸 |
| 3 | 2023-09-26 | 근저당권설정 | 윤OO | 200,000,000원 | 말소 | 2023.09.26 을(10) 근저당권설정 윤OO 200,000,000 소멸 |
| 4 | 2025-02-06 | 가압류 | (주)카카오뱅크 | 30,812,246원 | 2025카단3430 | 2025.02.06 갑(13) 가압류 (주)카카오뱅크 30,812,246 2025카단3430 소멸 |
| 4 | 2025-02-06 | 가압류 | (주)카카오뱅크 | 30,812,246원 | 2025카단3430 | 2025.02.06 갑(13) 가압류 (주)카카오뱅크 30,812,246 2025카단3430 소멸 |
| 5 | 2025-06-20 | 가압류 | 농협은행 | 57,155,569원 | 2025카단11712 | 2025.06.20 갑(14) 가압류 농협은행 57,155,569 2025카단11712 소멸 |
| 5 | 2025-06-20 | 가압류 | 농협은행 | 57,155,569원 | 2025카단11712 | 2025.06.20 갑(14) 가압류 농협은행 57,155,569 2025카단11712 소멸 |
| 6 | 2025-07-31 | 임의경매 | 농협은행 | 742,591,166원 | 2025타경21725 | 2025.07.31 갑(15) 임의경매 농협은행 청구금액 742,591,166 2025타경21725 소멸 |
| 6 | 2025-07-31 | 임의경매 | 농협은행 | 742,591,166원 | 2025타경21725 | 2025.07.31 갑(15) 임의경매 농협은행 청구금액 742,591,166 2025타경21725 소멸 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -지상 소재 수목 및 기타 잡목 포함 평가함. -[목록1,3] 도시계획시설 도로에 저촉됨. -[목록2] 건축물대장상 용도(단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소))와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하며, 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)'임. 현황 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일이 2016.11.29.과 2004.02.06.로 각 등재
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동) | 대지면적 | 651㎡ (196.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 147.4㎡ (44.6평) | 건축면적 | 147.4㎡ (44.6평) | 건폐율 / 용적률 | 22.6% / 22.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 1997-09-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상동3길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 상동3길 81 (상동동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 586만원 | 9억 8,880만원 | 82% | 6.2명 | 9억 8,880만원 |
| 최근 3개월 | 12억 586만원 | 9억 7,674만원 | 81% | 5.8명 | 9억 7,674만원 |
| 최근 6개월 | 12억 586만원 | 9억 6,468만원 | 80% | 5.4명 | 9억 6,468만원 |
| 최근 12개월 | 12억 586만원 | 9억 5,262만원 | 79% | 5.1명 | 9억 5,262만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 55점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,476만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,594만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,761만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,651만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,830만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,924만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21262 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 계룡로2길 10 (상동동) | 2026.06.01 | 11억 6,560만원 | 4억 5,289만원 | 38.9% | 매각 |
| 2025타경21777 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 양정2길 98 (양정동) | 2026.08.31 | 4억 3,312만원 | 1억 2,121만원 | 28% | 매각 |
| 2025타경22004 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 문동5길 23 (문동동) | 2026.06.15 | 4억 2,866만원 | 2억 2,630만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경20942 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 수양로 163-2 (양정동) | 2026.07.20 | 2억 5,847만원 | 5,911만원 | 22.9% | 매각 |
| 2024타경23592 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 거제중앙로12길 16 (고현동) | 2026.08.10 | 11억 6,149만원 | 4억 7,880만원 | 41.2% | 매각 |
| 2025타경21832 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 동문2길 15 (고현동) | 2026.08.31 | 12억 1,598만원 | 6억 125만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경350 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 문동4길 83-25 (문동동) | 2026.06.22 | 5억 5,480만원 | 2억 1,110만원 | 38% | 매각 |
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