2025타경636
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 [도로명] 경상남도 거제시 옥포대첩로 1117-22 (주2동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록3] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ), 구축물(감정서상ㄷ,ㄹ), 기계기구(감정서상ㅁ), 수목(감정서상a) 매각포함. 제시외 건물(감정서상ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됨. -[목록4] 일반건축물대장상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임. 전면부 데크시설 건물에 포함 평가함. -일괄매각. -[목록1, |
| 토지면적 | 1,506㎡ (455.6평) | 건물면적 | 80.38㎡ (24.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 849,246,200원 | 최저가격 | (34%)291,291,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)84,924,620원 | 청구금액 | 797,461,949원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)849,246,200원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (70%)594,472,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (49%)416,130,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (34%)291,291,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 | 대 | 1,506㎡ (455.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 (경상남도 거제시 옥포대첩로 1117-22 (주2동)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 80.38㎡ (24.3평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록3] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ), 구축물(감정서상ㄷ,ㄹ), 기계기구(감정서상ㅁ), 수목(감정서상a) 매각포함. 제시외 건물(감정서상ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됨. -[목록4] 일반건축물대장상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임. 전면부 데크시설 건물에 포함 평가함. -일괄매각. -[목록1, |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,506㎡ (455.6평) 건물: 80.38㎡ (24.3평) | 849,246,200원 | |||
본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방선착장' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 인근 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. 본건 기호 (1)(2) : 완경사 지세내 자제지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 현황'잡종지'상태이며, 일부 콘크리트 포장된 상태임. 본건 기호 (3) : 자제지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황'펜션부지'로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능함. 본건 기호 (1)~(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건은 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에서와 같이 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ) 2동, 제시외구축물(ㄷ),(ㄹ) 2동, 제시외기
-일괄매각. -[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록3] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ), 구축물(감정서상ㄷ,ㄹ), 기계기구(감정서상ㅁ), 수목(감정서상a) 매각포함. 제시외 건물(감정서상ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됨. -[목록4] 일반건축물대장상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임. 전면부 데크시설 건물에 포함 평가함. -일괄매각. -[목록1,
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2020-07-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-05 | [근저당권] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 797,461,949원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록3] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ), 구축물(감정서상ㄷ,ㄹ), 기계기구(감정서상ㅁ), 수목(감정서상a) 매각포함. 제시외 건물(감정서상ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됨. -[목록4] 일반건축물대장상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임. 전면부 데크시설 건물에 포함 평가함. -일괄매각. -[목록1,
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 | 대지면적 | 1,506㎡ (455.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 80.38㎡ (24.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.3% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장목면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 4,924만원 | 6억 9,638만원 | 82% | 6.2명 | 6억 9,638만원 |
| 최근 3개월 | 8억 4,924만원 | 6억 8,788만원 | 81% | 5.8명 | 6억 8,788만원 |
| 최근 6개월 | 8억 4,924만원 | 6억 7,939만원 | 80% | 5.4명 | 6억 7,939만원 |
| 최근 12개월 | 8억 4,924만원 | 6억 7,090만원 | 79% | 5.1명 | 6억 7,090만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,564만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,684만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,729만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,963만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,998만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022타경434 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 장목면 율천1길 4-1 | 2026.06.15 | 2억 7,077만원 | 1억 210만원 | 37.7% | 매각 |
| 2022타경434 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 장목면 율천1길 4-1 | 2023.05.08 | 2억 7,077만원 | 1억 8,778만원 | 69.3% | 매각 |
| 2025타경21389 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 장목면 관포리 346-13 | 2026.06.08 | 2억 7,700만원 | 7,829만원 | 28.3% | 매각 |
| 2025타경22332 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 연초면 문암길 11 | 2026.10.19 | 2억 4,156만원 | 9,500만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경433 | 다세대·연립 | 경상남도 거제시 하청면 하청2길 10 (국민주택) | 2026.08.10 | 3,600만원 | 1,151만원 | 32% | 매각 |
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