2025타경102295
유찰 10회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) [도로명] (봉천동,현대파라곤) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최OO)로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 233㎡ (70.5평) | 건물면적 | 28.56㎡ (8.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 394,000,000원 | 최저가격 | (64%)252,160,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)25,216,000원 | 청구금액 | 417,157,053원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.09.08 | (80%)315,200,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.13 | (64%)252,160,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.17 | (64%)252,160,000원 | 03 |
| 12회 | 2026.11.17 | (51%)201,728,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) | 대 (제2종일반주거지역) | 233㎡ (70.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,904,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) ((봉천동,현대파라곤)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 28.56㎡ (8.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최OO)로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 233㎡ (70.5평) 건물: 28.56㎡ (8.6평) | 394,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제6층 제602호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감. 다세대주택(도시형생활주택단지형) - (후면 별첨 '내부구조도 '참조)으로 이용 중임. 기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음. 본 건은 북서하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임. 본건은 북동측으로 노폭 약 6미
본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '신봉초등학교' 동측에 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함. 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보로 약 10분여 소요되는 거리에 전철역(서울대입구역 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.
- 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최OO)로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 602호 | 전입: 2022-06-14 확정: 2022-05-24 배당: 2025-03-11 | 보: 3억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(최OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-14 확정: 2022-05-24 배당: 2025-03-11 | 보: 3억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-14 확정: 2022-05-24 배당: 2023-07-27 | 보: 3억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 602호 | 전입: 2022-06-14 확정: 2022-05-24 배당: - | 보: 3억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 27억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 42억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-20 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-20 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-07-27 | 임차권설정 | 최OO | 380,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-03-06 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최OO)로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (봉천동, 현대파라곤)
| 단지명 | (봉천동, 현대파라곤) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) | 대지면적 | 233㎡ (70.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.56㎡ (8.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.3% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-09-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,400만원 | 3억 2,308만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,308만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,400만원 | 3억 1,914만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,914만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,400만원 | 3억 1,520만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,520만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,400만원 | 3억 1,126만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,126만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,608만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,685만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,339만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,992만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,012만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,359만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102472 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) | 2026.09.30 | 3억 8,200만원 | 3억 139만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경103498 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 2026.10.15 | 3억 300만원 | 2억 3,216만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경103256 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 2026.10.01 | 3억 2,100만원 | 2억 712만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경102950 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 (봉천동, 행복쉐르빌) | 2026.10.28 | 3억 8,480만원 | 1억 87만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경103687 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 (봉천동, 행복쉐르빌) | 2026.09.22 | 3억 700만원 | 1억 7,170만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경103929 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로36길 20 (봉천동, 성창크리스탈빌) | 2026.06.17 | 2억 216만원 | 1억 9,100만원 | 94.5% | 매각 |
| 2025타경102896 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 중앙1나길 21 (봉천동, 동양파크빌라) | 2026.10.20 | 3억 1,400만원 | 2억 7,650만원 | 88.1% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
