2025타경103867
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) [도로명] (신림동,청운아트빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.8.5.자)가 제출됨 |
| 토지면적 | 327㎡ (98.9평) | 건물면적 | 26.73㎡ (8.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 293,000,000원 | 최저가격 | (64%)187,520,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,752,000원 | 청구금액 | 234,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.01 | (41%)120,012,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.01 | (100%)293,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.06 | (80%)234,400,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (64%)187,520,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 327㎡ (98.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,815,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) ((신림동,청운아트빌)) | 철근콘크리트구조 | 26.73㎡ (8.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.8.5.자)가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 327㎡ (98.9평) 건물: 26.73㎡ (8.1평) | 293,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임. 일련번호 1)은 도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임. 통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음. 가장형 토지로 건부지로 이용중임. 대상물건의 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경 보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육 환경 보호에
대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.8.5.자)가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-05-31 확정: 2021-05-31 배당: - | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-05-31 확정: 2021-05-31 배당: 2025-12-01 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 6,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-31 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-19 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2022-11-15 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-07-07 | 임차권설정 | 심OO | 234,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.8.5.자)가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) | 대지면적 | 327㎡ (98.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.73㎡ (8.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 법원단지28길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,300만원 | 2억 4,026만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,026만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,300만원 | 2억 3,733만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,733만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,300만원 | 2억 3,440만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,440만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,300만원 | 2억 3,147만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,147만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,376만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 382만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,151만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,123만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,139만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,652만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102337 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 (신림동, 청운아트빌) | 2026.09.30 | 2억 9,800만원 | 2억 3,512만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경103799 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 32 (신림동, 팰리스타운) | 2026.09.01 | 3억 4,900만원 | 2억 8,440만원 | 81.5% | 매각 |
| 2025타경103376 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 22 (신림동, 우림아트빌) | 2026.07.15 | 2억 6,800만원 | 2억 1,573만원 | 80.5% | 매각 |
| 2024타경124357 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21 (신림동, 레미안아트빌) | 2026.09.29 | 2억 5,700만원 | 2억 1,269만원 | 82.8% | 매각 |
| 2024타경125015 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21 (신림동, 레미안아트빌) | 2026.09.03 | 2억 4,200만원 | 2억 2,200만원 | 91.7% | 매각 |
| 2025타경103868 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21 (신림동, 레미안아트빌) | 2026.09.30 | 2억 9,600만원 | 2억 3,354만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경103794 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 22 (신림동, 우성아트빌) | 2026.09.03 | 2억 6,200만원 | 2억 1,479만원 | 82% | 매각 |
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