2025타경51660
유찰 2회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동) [도로명] 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동,에스디주건축물제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 763.7㎡ (231.0평) | 건물면적 | 194.88㎡ (59.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,472,376,800원 | 최저가격 | (49%)3,171,465,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)317,146,500원 | 청구금액 | 4,049,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)6,472,376,800원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.27 | (70%)4,530,664,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.01 | (49%)3,171,465,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.23 | (49%)3,171,465,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동) | 대 (준주거지역) | 763.7㎡ (231.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,825,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동) (경기도 하남시 신우실로 144 (감이동,에스디주건축물제1동)) | 일반철골구조 · (사무소) | 194.88㎡ (59.0평) | 일괄평가 (대장연면적 999.48㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 763.7㎡ (231.0평) 건물: 194.88㎡ (59.0평) | 6,472,376,800원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
경기도 하남시 가밍동 소재 '감일고등학교'남동측 근거리에 위치하며 부근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지,임야등과 인접하여 소재한 지구단위계힉구역(감일지구)임. 본건 까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반교통사정 보통임. 인접지 대비 완경사지의 제형의 토지로 업무시설부지로 이용함. 서측 및 북측에 각기 소로에 접하는 각지임. 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(감일지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구 <공공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 없음 없음 건물 감정요항표 참조 일반 철골구조기타지붕2층으로 외벽 : 미장컬러 판넬 붙임 내벽 : 내부인테리어 창호 : 삿
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-03-15|배당요구종기일 : 2025.05.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 토트(하남지사) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-17 확정: 2025-05-16 배당: 2025-05-16 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 토트(하남지사) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-17 확정: 2025-05-16 배당: 2025-05-16 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2024-06-25 확정: - 배당: 2025-05-16 | 보: 2억 7,000만원 월: 13,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 토트(하남지사) 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-06-25 확정: - 배당: - | 보: 2억 7,000만원 월: 13,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 10억 8,000만원 월: 26,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 1번 2023.03.15.근저당권 2번 2024.01.31.근저당권|청구/채권금액 : 4,049,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-15 | 소유권 | 선OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-15 | 소유권 | 나OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-03-15 | 소유권 | 나OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-15 | (1)근저당권설정 | 농OO | 2,026,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2023-03-15 | (2)근저당권설정 | 광OO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-07-06 | 근저당권 | 농OO | 1,800,000,000원 | 소멸 | - |
| 0 | 2024-01-23 | 합병한 498.88㎡에대한 이기 소유권보존 | 나OO | 20,240,123,149,888원 | 말소 | 2024.01.23 갑(1) 합병한 498.88㎡에대한 이기 소유권보존 나OO |
| 1 | 2024-01-31 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 2,026,800,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.01.31 을(1) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 2,026,800,000 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 1 | 2024-01-31 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 2,026,800,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.01.31 을(1) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 2,026,800,000 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 2 | 2024-01-31 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 600,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.01.31 을(2) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 600,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 2 | 2024-01-31 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 600,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.01.31 을(2) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 600,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 3 | 2024-02-15 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 1,800,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.02.15 을(3) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 1,800,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 3 | 2024-02-15 | 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 1,800,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.02.15 을(3) 합병한 건물 498.88㎡에 대한 이기 근저당권설정 농협자산관리회사 1,800,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 4 | 2024-05-28 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 432,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.05.28 을(4) 근저당권설정 농협자산관리회사 432,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 4 | 2024-05-28 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 432,000,000원 | 확정채권양도전:광주지구축협 | 2024.05.28 을(4) 근저당권설정 농협자산관리회사 432,000,000 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 7 | 2024-05-28 | 근저당권 | 농OO | 432,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-11-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-27 | 압류 | 하OO | 202,412,276원 | 말소 | 2024.12.27 갑(6) 압류 하남시 소멸 |
| 9 | 2024-12-27 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-02-24 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-24 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 4,049,000,000원 | 2025타경51660 | 2025.02.24 갑(7) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 4,049,000,000 2025타경51660 소멸 |
| 6 | 2025-02-24 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 4,049,000,000원 | 2025타경51660 | 2025.02.24 갑(7) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 4,049,000,000 2025타경51660 소멸 |
| 11 | 2025-03-04 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-03-04 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-03-04 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-08 | 압류 | 경기광주세무서장 | 202,505,088원 | 말소 | 2025.05.08 갑(8) 압류 경기광주세무서장 소멸 |
| 14 | 2025-05-21 | 가압류 | (OOOO | 270,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-21 | 가압류 | (주)토트 | 270,000,000원 | 2025카단62086 | 2025.05.21 갑(9) 가압류 (주)토트 270,000,000 2025카단62086 소멸 |
| 8 | 2025-05-21 | 가압류 | (주)토트 | 270,000,000원 | 2025카단62086 | 2025.05.21 갑(9) 가압류 (주)토트 270,000,000 2025카단62086 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동) | 대지면적 | 763.7㎡ (231.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 999.48㎡ (302.3평) | 건축면적 | 533.62㎡ (161.4평) | 건폐율 / 용적률 | 69.9% / 130.9% |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2024-01-09 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신우실로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 신우실로 144 (감이동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 64억 7,237만원 | 53억 734만원 | 82% | 6.2명 | 53억 734만원 |
| 최근 3개월 | 64억 7,237만원 | 52억 4,262만원 | 81% | 5.8명 | 52억 4,262만원 |
| 최근 6개월 | 64억 7,237만원 | 51억 7,790만원 | 80% | 5.4명 | 51억 7,790만원 |
| 최근 12개월 | 64억 7,237만원 | 51억 1,317만원 | 79% | 5.1명 | 51억 1,317만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
46억 9,881만원
최저매각가 대비 +1억 6,814만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 29건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
31억 7,146만원
- 예상 대출액
- 15억 8,573만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 2,861만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
34억 2,518만원
- 예상 대출액
- 20억 5,510만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 1,574만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
36억 7,889만원
- 예상 대출액
- 23억 9,128만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 3,608만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 29건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 29건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 78.22%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경63967 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 위례서로 244 (거여동) | 2026.07.20 | 2억 100만원 | 1억 6,100만원 | 80.1% | 매각 |
| 2025타경52799 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 220 (학암동) | 2026.05.11 | 8억 8,000만원 | 8억 8,000만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경4611 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 2026.04.27 | 1억 5,300만원 | 1억 5,300만원 | 100% | 매각 |
| 2024타경63202 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동) | 2026.10.12 | 1억 2,000만원 | 9,018만원 | 75.2% | 매각 |
| 2024타경58736 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.08.03 | 3억 3,800만원 | 2억 5,842만원 | 76.5% | 매각 |
| 2024타경61237 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.07.27 | 3억 3,300만원 | 2억 5,478만원 | 76.5% | 매각 |
| 2024타경63165 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17 (둔촌동) | 2026.07.27 | 3억 2,800만원 | 2억 5,096만원 | 76.5% | 매각 |
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