2025타경20560
유찰 2회제시외건물포함유치권신고| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 83 [도로명] 경상남도 함안군 신산로 207-1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함. 본건 출입구의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각 제외함. 목록1은 숙박시설로 이용 중임. 목록2~4, 7은 일단의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가서상 본건 지상의 제시외물건(2-2, 2-3)은 대략적으로 산재하고 있는 개수를 평가한 것으로 보고되었음. 2026. 5. 15. 유치권자 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원 |
| 토지면적 | 997㎡ (301.6평) | 건물면적 | 679.4㎡ (205.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 7,128,022,000원 | 최저가격 | (49%)3,492,731,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)349,273,100원 | 청구금액 | 4,564,728,497원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.26 | (100%)7,128,022,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.30 | (70%)4,989,615,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.04 | (49%)3,492,731,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.13 | (49%)3,492,731,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.29 | (49%)3,492,731,000원 | 진행 |
물건 사진 (76장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 산인면 83 | 대 (생산관리지역) | 997㎡ (301.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 90,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 산인면 83 (경상남도 함안군 신산로 207-1) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 679.4㎡ (205.5평) | 일괄평가 (대장연면적 215.29㎡) | 일괄매각. 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함. 본건 출입구의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각 제외함. 목록1은 숙박시설로 이용 중임. 목록2~4, 7은 일단의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가서상 본건 지상의 제시외물건(2-2, 2-3)은 대략적으로 산재하고 있는 개수를 평가한 것으로 보고되었음. 2026. 5. 15. 유치권자 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 997㎡ (301.6평) 건물: 679.4㎡ (205.5평) | 7,128,022,000원 | |||
대상물건은 경상남도 함안군 산인면 신산리 "신당삼거리" 북서측에 위치하며, 주위는 숙박 시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다. 6필 일단의 완경사 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 2~7 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 1) 일련번호 2, 7 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 2) 일련번호 3, 4, 5, 6 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 1) 일련번호 2 토지상에 제시외물건㉠(관정:굴착깊이100m/굴착지름150mm/토출관지름25mm)이 소재합니다. 2) 일련번호 2~4
일괄매각. 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함. 본건 출입구의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각 제외함. 목록1은 숙박시설로 이용 중임. 목록2~4, 7은 일단의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가서상 본건 지상의 제시외물건(2-2, 2-3)은 대략적으로 산재하고 있는 개수를 평가한 것으로 보고되었음. 2026. 5. 15. 유치권자 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 변경 2 변경 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-25 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 0 | 2023-04-05 | 근저당권설정 | 김OO | 5,040,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.04.05 을(8) 근저당권설정 김해농협 5,040,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2023-04-05 | 근저당권설정 | 김OO | 5,040,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.04.05 을(8) 근저당권설정 김해농협 5,040,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-04-05 | 근저당권 | 김OO | 5,040,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-05 | 지상권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-07-19 | 근저당권설정 | 김OO | 360,000,000원 | 말소 | 2023.07.19 을(10) 근저당권설정 김해농협 360,000,000 소멸 |
| 1 | 2023-07-19 | 근저당권설정 | 김OO | 360,000,000원 | 말소 | 2023.07.19 을(10) 근저당권설정 김해농협 360,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-07-19 | 근저당권 | 김OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-22 | 압류 | 함OO | 202,405,227원 | 말소 | 2024.05.22 갑(7) 압류 함안군 소멸 |
| 5 | 2024-05-22 | 압류 | 함OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-06-24 | 근저당권설정 | 박OO외1명 | 600,000,000원 | 말소 | 2024.06.24 을(11) 근저당권설정 박OO외 1명 600,000,000 소멸 |
| 3 | 2024-06-24 | 근저당권설정 | 박OO외1명 | 600,000,000원 | 말소 | 2024.06.24 을(11) 근저당권설정 박OO외 1명 600,000,000 소멸 |
| 6 | 2024-06-24 | 근저당권 | 박OO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-31 | 근저당권설정 | 예광종합건설(주) | 250,000,000원 | 말소 | 2024.07.31 을(12) 근저당권설정 예광종합건설(주) 250,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-07-31 | 근저당권설정 | 예광종합건설(주) | 250,000,000원 | 말소 | 2024.07.31 을(12) 근저당권설정 예광종합건설(주) 250,000,000 소멸 |
| 7 | 2024-07-31 | 근저당권 | 예OO | 250,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-04 | 압류 | 함OO | 2,024,120,411원 | 말소 | 2024.12.04 갑(11) 압류 함안군 소멸 |
| 8 | 2024-12-04 | 압류 | 함OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-28 | 임의경매 | 김OO | 4,564,728,497원 | 2025타경20560 | 2025.04.28 갑(13) 임의경매 김해농협 청구금액 4,564,728,497 2025타경20560 소멸 |
| 6 | 2025-04-28 | 임의경매 | 김OO | 4,564,728,497원 | 2025타경20560 | 2025.04.28 갑(13) 임의경매 김해농협 청구금액 4,564,728,497 2025타경20560 소멸 |
| 9 | 2025-04-28 | 임의경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-07-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함. 본건 출입구의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각 제외함. 목록1은 숙박시설로 이용 중임. 목록2~4, 7은 일단의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가서상 본건 지상의 제시외물건(2-2, 2-3)은 대략적으로 산재하고 있는 개수를 평가한 것으로 보고되었음. 2026. 5. 15. 유치권자 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 산인면 83 | 대지면적 | 997㎡ (301.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 215.29㎡ (65.1평) | 건축면적 | 174.35㎡ (52.7평) | 건폐율 / 용적률 | 17.5% / 21.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-05-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 산인면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 산인면 83 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 71억 2,802만원 | 58억 4,497만원 | 82% | 6.2명 | 58억 4,497만원 |
| 최근 3개월 | 71억 2,802만원 | 57억 7,369만원 | 81% | 5.8명 | 57억 7,369만원 |
| 최근 6개월 | 71억 2,802만원 | 57억 241만원 | 80% | 5.4명 | 57억 241만원 |
| 최근 12개월 | 71억 2,802만원 | 56억 3,113만원 | 79% | 5.1명 | 56억 3,113만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 22건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 17억 4,636만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 9,278만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 22억 6,328만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 5,835만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 26억 3,351만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 7,061만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 22건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 121장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 22건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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