2025타경12755
유찰 4회지분매각2026.10.30 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) [도로명] (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 |
| 토지면적 | 617㎡ (186.6평) | 건물면적 | 24.5㎡ (7.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 337,000,000원 | 최저가격 | (41%)138,035,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,803,500원 | 청구금액 | 305,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.28 | (100%)337,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (80%)269,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.19 | (64%)215,680,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.22 | (51%)172,544,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.30 | (41%)138,035,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 대 (제3종일반주거지역) | 617㎡ (186.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,736,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) ((방화동, 마곡제이엠팰리스)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 24.5㎡ (7.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 617㎡ (186.6평) 건물: 24.5㎡ (7.4평) | 337,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건으로서, 외벽: 외장석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건 부지로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 왕복 6차선 도로(방화대로)에 접함. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합)
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '치현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 노 선을 따라 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경 은 보통임. 본건까지 차량 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화 역) 등이 소재하는 바, 제반 대중교통수단의 이용은 보통임.
[참고사항]
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-10-22|배당요구종기일 : 2026.01.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: 2023-10-19 | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 901호전부 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: 2026-01-19 | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: 2026-01-19 | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: 2026-01-19 | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: - | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-09-07 배당: 2023-10-19 | 보: 3억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-27 확정: 2025-05-27 배당: 2025-05-27 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2025-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 36억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 54억 6,025만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.10.22. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 305,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-22 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 305,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (방화동, 마곡제이엠팰리스)
| 단지명 | (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 13층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 대지면적 | 617㎡ (186.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.5㎡ (7.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.0% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-08-19 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 방화대로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,700만원 | 2억 7,634만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,634만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,700만원 | 2억 7,297만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,297만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,700만원 | 2억 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,700만원 | 2억 6,623만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,623만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 4,021만원
최저매각가 대비 +321만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 3,803만원
- 예상 대출액
- 6,901만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,853만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 4,907만원
- 예상 대출액
- 8,944만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,927만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 6,012만원
- 예상 대출액
- 1억 407만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,580만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 55.5%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12518 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.10.13 | 3억 2,300만원 | 1억 5,010만원 | 46.5% | 매각 |
| 2025타경12516 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.10.06 | 3억 3,300만원 | 1억 3,910만원 | 41.8% | 매각 |
| 2025타경12373 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.10.06 | 3억 3,800만원 | 1억 4,399만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경12759 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.09.22 | 3억 3,700만원 | 1억 7,301만원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경9884 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.08.19 | 3억 2,700만원 | 1억 6,365만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경12841 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.08.07 | 3억 3,300만원 | 2억 2,111만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경11488 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 (방화동, 마곡제이엠팰리스) | 2026.07.28 | 3억 3,300만원 | 1억 7,300만원 | 52% | 매각 |
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