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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경1640

유찰 2회대지권미등기유치권신고
매각기일:2026.11.03 (제101호법정)|담당계:제주지방법원 경매9계 (064-729-2160)|배당종기일:2025.12.01
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 소보리당로 28 (상예동)
[도로명] [토지 전 1,481㎡]
경매구분매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류연립주택,다세대,빌라접수/개시결정-매각물건일괄매각 - 일괄매각. - 목록2 내지 13. 건물은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. - 목록2 내지 13. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. - 본건 건물 중 목록6. '3층 301호'를 제외하고 현관문이 없고, 내부 마감이 되지 않은 상태이며, 통로, 계단 등 공용부분도 마감되지 않은 상태임. - 현황조사보고서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중' 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함. -
토지면적1,481㎡ (448.0평)건물면적85㎡ (25.7평)소유자소유자 있음
감정가격5,697,000,000원최저가격
(49%)2,791,530,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)279,153,000원
청구금액4,367,951,435원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 221,200원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 소보리당로 28 (상예동)전 (제2종일반주거지역)1,481㎡ (448.0평)토지·건물 일괄평가공시지가 221,200원/㎡매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 소보리당로 28 (상예동) ([토지 전 1,481㎡])철근콘크리트구조 · 지상4층85㎡ (25.7평)토지·건물 일괄평가일괄매각 - 일괄매각. - 목록2 내지 13. 건물은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. - 목록2 내지 13. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. - 본건 건물 중 목록6. '3층 301호'를 제외하고 현관문이 없고, 내부 마감이 되지 않은 상태이며, 통로, 계단 등 공용부분도 마감되지 않은 상태임. - 현황조사보고서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중' 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함. -
총 감정가격 합계토지: 1,481㎡ (448.0평)
건물: 85㎡ (25.7평)
5,697,000,000원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 2층 201호~204호, 3층 301호~304호, 4층 401호~404호 총 12세대로서 외벽 : 석판재붙임 등 창호 : 하이샷시창 내부 마감 완료된 기호(6) 3층 301호 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 그 외 호는 내부 마감이 되지 않아 현관문이 없고 내벽, 바닥 콘크리트 노출 상태임. [통로, 계단 등 공용부분 마감되지 않음] 연립주택 임. 승강기설비 되어 있고 기호(6) 3층 301호는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. [그 외 호는 내부

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 "예래초등학교" 북서측 인근에 위치하며 일대 는 지방도 주변 기존 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있음. 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

[참고사항]

일괄매각 - 일괄매각. - 목록2 내지 13. 건물은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. - 목록2 내지 13. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. - 본건 건물 중 목록6. '3층 301호'를 제외하고 현관문이 없고, 내부 마감이 되지 않은 상태이며, 통로, 계단 등 공용부분도 마감되지 않은 상태임. - 현황조사보고서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중' 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함. -

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2022-06-22|배당요구종기일 : 2025.12.01
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
박OO
대항력 있음
미상
전입: 2024-09-25
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
박OO
대항력 없음
주거
전입: 2024-09-25
확정: 2024-09-25
배당: 2024-09-25
보: 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
박OO
대항력 없음
주거
전입: 2024-09-25
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (3건)-
보: 2,024만원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : (목록1) 2022. 06. 22. 근저당권 (목록2 내지 13) 2025. 08. 12. 근저당권|청구/채권금액 : 4,367,951,435원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12022-06-22근저당권 (목록선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
22025-08-12근저당권권리자-말소말소기준 후보 권리
3-경매개시결정(신청채권)신청채권자4,367,951,435원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

일괄매각 - 일괄매각. - 목록2 내지 13. 건물은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. - 목록2 내지 13. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임. - 본건 건물 중 목록6. '3층 301호'를 제외하고 현관문이 없고, 내부 마감이 되지 않은 상태이며, 통로, 계단 등 공용부분도 마감되지 않은 상태임. - 현황조사보고서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중' 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함. -

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 소보리당로 28 (상예동)대지면적1,481㎡ (448.0평)
연면적85㎡ (25.7평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 5.7%
주용도연립주택,다세대,빌라주구조 / 층수철근콘크리트구조 · 지상 4층사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터소보리당로 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 소보리당로 28 (상예동)관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월56억 9,700만원46억 7,154만원82%6.2명46억 7,154만원
최근 3개월56억 9,700만원46억 1,457만원81%5.8명46억 1,457만원
최근 6개월56억 9,700만원45억 5,760만원80%5.4명45억 5,760만원
최근 12개월56억 9,700만원45억 63만원79%5.1명45억 63만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
64억 5,711만원
최저매각가 대비 +7억 6,011만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.975점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 60점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
27억 9,153만원
예상 대출액
13억 9,576만원
필요 현금(실투자)
14억 3,447만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
30억 1,485만원
예상 대출액
18억 891만원
필요 현금(실투자)
12억 4,710만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
32억 3,817만원
예상 대출액
21억 481만원
필요 현금(실투자)
11억 7,698만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 3건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 110장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 7건 분석
평균 낙찰가율 33.59%
최고 53.9% · 최저 11.8%
50%100%평균54%08/0441%08/1843%05/1912%10/1338%05/1936%05/1912%05/12
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경8255단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 안덕면 난드르로 15-22026.08.045억 388만원2억 7,177만원53.9%매각
2025타경7627단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 일주서로 1318-24 (상예동)2026.08.188억 4,060만원3억 4,088만원40.6%매각
2024타경34271단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 안덕면 쇠물도로 28-82026.05.195억 9,628만원2억 5,891만원43.4%매각
2025타경8621단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 안덕면 중산간서로1615번길 258-82026.10.134억 3,170만원5,100만원11.8%매각
2025타경7624다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 상예동 3586-5 이든카운티 101동 4층 제402호(현장표시: 제502호)2026.05.193억 4,000만원1억 2,930만원38%매각
2025타경7624다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 상예동 3586-5 이든카운티 101동 4층 제401호(현장표시: 501호)2026.05.193억 4,000만원1억 2,099만원35.6%매각
2025타경7901다세대·연립제주특별자치도 서귀포시 중문로 48 (중문동, 이도빌리지)2026.05.121억 3,600만원1,600만원11.8%매각

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    24억 8,438만원
    매각기일
    2026.10.27
  2. 2
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    최저매각가격
    4억 5,953만원
    매각기일
    2026.10.27
  3. 3
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    최저매각가격
    2억 732만원
    매각기일
    2026.10.27