2025타경7712
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 (서호동) [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | 2025.03.10 | 매각물건 | 일괄매각, 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-8, 1-9, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-15, 6-10, 6-11, 6-12, 6-14, 7-13) 포함 - 일괄매각 - 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 |
| 토지면적 | 1,299㎡ (392.9평) | 건물면적 | 90.04㎡ (27.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 선OO |
| 감정가격 | 5,099,073,660원 | 최저가격 | (49%)2,484,385,000원 | 채무자 | 선OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)248,438,500원 | 청구금액 | 2,300,000,000원 | 채권자 | 무OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.14 | (100%)5,099,073,660원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.26 | (70%)3,569,352,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)2,498,546,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.27 | (49%)2,484,385,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 (서호동) | 대 (자연녹지지역) | 1,299㎡ (392.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 533,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 (서호동) (제주특별자치도 서귀포시 태평로 25) | 철근콘크리트구조 · (일반음식점) | 90.04㎡ (27.2평) | 일괄평가 (대장연면적 254.56㎡) | 일괄매각, 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-8, 1-9, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-15, 6-10, 6-11, 6-12, 6-14, 7-13) 포함 - 일괄매각 - 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,299㎡ (392.9평) 건물: 90.04㎡ (27.2평) | 5,099,073,660원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 "서귀포여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음. 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함. 기호(1): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업기타 건부지임. 기호(3): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지임. 기호(6): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원임. 기호(7): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 과수원임. 기호(1,3,6): 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. 기호(7): 지적상 맹지이나, 인접필지(기호 6)를 경유하여 출입 가능함. 기호(1,6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상
일괄매각, 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-8, 1-9, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-15, 6-10, 6-11, 6-12, 6-14, 7-13) 포함 - 일괄매각 - 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 점포 / 1호 | 전입: 2017-02-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 333,333원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 월: 333,333원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-12-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-10 | 경매개시결정(신청채권) | 무OOOOOO | 2,300,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3, 1-8, 1-9, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-15, 6-10, 6-11, 6-12, 6-14, 7-13) 포함 - 일괄매각 - 목록 6~7.은 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격
당사자 내역
| 채권자 | 무OOOOOO | 채무자 | 선OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 선OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 (서호동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 254.56㎡ (77.0평) | 건축면적 | 254.56㎡ (77.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 일반음식점 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1977-09-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 태평로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 (서호동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50억 9,907만원 | 41억 8,124만원 | 82% | 6.2명 | 41억 8,124만원 |
| 최근 3개월 | 50억 9,907만원 | 41억 3,024만원 | 81% | 5.8명 | 41억 3,024만원 |
| 최근 6개월 | 50억 9,907만원 | 40억 7,925만원 | 80% | 5.4명 | 40억 7,925만원 |
| 최근 12개월 | 50억 9,907만원 | 40억 2,826만원 | 79% | 5.1명 | 40억 2,826만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.3%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 12억 4,219만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 7,752만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 16억 988만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 1,076만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 18억 7,322만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 4,836만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.3%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1554 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 신동로27번길 6-6 (서호동) | 2026.08.04 | 6억 6,300만원 | 4억 3,000만원 | 64.9% | 매각 |
| 2025타경906 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 22 (강정동) | 2026.07.28 | 11억 329만원 | 4억 5,220만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경1080 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로439번길 46 (서귀동) | 2026.09.08 | 11억 9,992만원 | 5억 3,699만원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경7635 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 용흥로66번길 12 (강정동) | 2026.05.26 | 3억 1,852만원 | 1억 8,000만원 | 56.5% | 매각 |
| 2025타경1221 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 192-19 | 2026.07.14 | 6억 9,536만원 | 2억 9,100만원 | 41.8% | 매각 |
| 2025타경8713 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 516로 23 (동홍동) | 2026.07.28 | 13억 934만원 | 6억 3,800만원 | 48.7% | 매각 |
| 2025타경8604 | 다세대·연립 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 달가든하우스서호 2동 1,2,3층 디5호구) 제주특별자치도 서귀포시 서호동 188 | 2026.09.08 | 18억 5,000만원 | 11억 2,405만원 | 60.8% | 매각 |
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