2025타경1329
유찰 2회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동, 노형이편한세상) [도로명] 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동,노형이-편한세상) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.05.28 | 매각물건 | - 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함. |
| 토지면적 | 33,865.2㎡ (10244.2평) | 건물면적 | 163.42㎡ (49.4평) | 소유자 | 강OO |
| 감정가격 | 1,370,000,000원 | 최저가격 | (49%)671,300,000원 | 채무자 | 강OO |
| 입찰보증금 | (10%)67,130,000원 | 청구금액 | 453,743,160원 | 채권자 | 신OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.17 | (100%)1,370,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)959,000,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.14 | (70%)959,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.03 | (49%)671,300,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동, 노형이편한세상) | 대 (제2종일반주거지역) | 33,865.2㎡ (10244.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,278,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동, 노형이편한세상) (제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동,노형이-편한세상)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 163.42㎡ (49.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,865.2㎡ (10244.2평) 건물: 163.42㎡ (49.4평) | 1,370,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2005.12.28) 외벽: 몰탈위페인팅, 치장타일, 화강석 등, 창호: 샷시 창호 등임. 아파트. 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 남서측으로 녹폭 약 25미터 및 남동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장 도로에 접함 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에
본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함. 기호(1)
- 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 8층 801호 | 전입: 2016-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-11 | 근저당권 | 제OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-28 | 경매개시결정(신청채권) | 신OOOOOOO | 453,743,160원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.
당사자 내역
| 채권자 | 신OOOOOOO | 채무자 | 강OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 강OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (노형동, 노형이편한세상)
| 단지명 | (노형동, 노형이편한세상) | 총 세대수 | 26세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 13층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동, 노형이편한세상) | 대지면적 | 33,865.2㎡ (10244.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 163.42㎡ (49.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2005-12-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수덕로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동, 노형이편한세상) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 7,000만원 | 11억 2,340만원 | 82% | 6.2명 | 11억 2,340만원 |
| 최근 3개월 | 13억 7,000만원 | 11억 970만원 | 81% | 5.8명 | 11억 970만원 |
| 최근 6개월 | 13억 7,000만원 | 10억 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 10억 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 13억 7,000만원 | 10억 8,230만원 | 79% | 5.1명 | 10억 8,230만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,565만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,103만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,500만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 597만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 616만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,911만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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