2025타경1329
유찰 1회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 [도로명] 제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동,노형이-편한세상) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함. |
| 토지면적 | 33,865.2㎡ (10244.2평) | 건물면적 | 163.42㎡ (49.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,370,000,000원 | 최저가격 | (49%)671,300,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)95,900,000원 | 청구금액 | 453,743,160원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.17 | (100%)1,370,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)959,000,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.14 | (70%)959,000,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.22 | (70%)959,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (49%)671,300,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 | 대 (제2종일반주거지역) | 33,865.2㎡ (10244.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,278,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 (제주특별자치도 제주시 수덕로 78 (노형동,노형이-편한세상)) | 철근콘크리트구조 | 163.42㎡ (49.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,865.2㎡ (10244.2평) 건물: 163.42㎡ (49.4평) | 1,370,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2005.12.28) 외벽: 몰탈위페인팅, 치장타일, 화강석 등, 창호: 샷시 창호 등임. 아파트. 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 남서측으로 녹폭 약 25미터 및 남동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장 도로에 접함 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에
본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함. 기호(1)
- 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 8층 801호 | 전입: 2016-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 108동801호 | 전입: 2016-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-02-19 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-12-11 | 근저당권 | 신OO | 768,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-12-23 | 근저당권 | 제OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-15 | 가등기 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-19 | 임의경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 현장조사시 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련 공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 | 대지면적 | 33,865.2㎡ (10244.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 163.42㎡ (49.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노형동 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 7,000만원 | 11억 2,340만원 | 82% | 6.2명 | 11억 2,340만원 |
| 최근 3개월 | 13억 7,000만원 | 11억 970만원 | 81% | 5.8명 | 11억 970만원 |
| 최근 6개월 | 13억 7,000만원 | 10억 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 10억 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 13억 7,000만원 | 10억 8,230만원 | 79% | 5.1명 | 10억 8,230만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,565만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,103만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,500만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 597만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 616만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,911만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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