2025타경8236
유찰 2회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동, 해피드림) [도로명] 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동,해피드림) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 - 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 서울보증보험주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.08.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 |
| 토지면적 | 1,355㎡ (409.9평) | 건물면적 | 60.04㎡ (18.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 146,000,000원 | 최저가격 | (70%)102,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,220,000원 | 청구금액 | 94,660,845원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)146,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)102,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (49%)71,540,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.15 | (100%)146,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.27 | (70%)102,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동, 해피드림) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,355㎡ (409.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 545,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동, 해피드림) (제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동,해피드림)) | 철근콘크리트구조 | 60.04㎡ (18.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 - 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 서울보증보험주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.08.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,355㎡ (409.9평) 건물: 60.04㎡ (18.2평) | 146,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물내 1층 102호로서, (사용승인일: 2012.5.16.) 외벽: 페인팅 마감, 내벽: 도배지 등 마감, 바닥: 데코타일 깔기, 창호: PVC샷시 이중창호 등임. 아파트 단위세대(방2, 거실/주방, 화장실/욕실 등)임. 기본 급배수설비, 전기필름난방설비, 전기온수기설비 등이 갖추어져 있으나, 가동 여부는 미 상임. 북향의 미미한 경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임. 본건 북서측으로 접하는 지적상 노폭 약 2.5m~3.5m 내외의 콘크리트 포장도로를 통하여 출입 함. 제2종일반주거지역, 고도
본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 '제주대학교 사범대학 부설고등학교' 동측 인 근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 - 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 서울보증보험주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.08.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-06-19 확정: 2019-06-18 배당: 2021-06-30 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 건물의전부 | 전입: 2019-06-19 확정: 2019-06-18 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국토지주택공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-06-19 확정: 2019-06-18 배당: 2021-06-30 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-10-07 | 소유권이전 | 인OO | - | 임의경매로인한 매각 2013타경15045 물번2 | 2014.10.07 갑(8) 소유권이전 인O 임의경매로인한 매각 2013타경15045 물번2 |
| 0 | 2014-10-07 | 소유권이전 | 인OO | - | 임의경매로인한 매각 2013타경15045 물번2 | 2014.10.07 갑(8) 소유권이전 인O 임의경매로인한 매각 2013타경15045 물번2 |
| 1 | 2021-06-30 | 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 범위:전부 2021카임1010 전입:2019.06.19 확정:2019.06.18 | 2021.06.30 을(9) 주택임차권 한국토지주택공사 80,000,000 범위:전부 2021카임1010 전입:2019.06.19 확정:2019.06.18 |
| 1 | 2021-06-30 | 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 범위:전부 2021카임1010 전입:2019.06.19 확정:2019.06.18 | 2021.06.30 을(9) 주택임차권 한국토지주택공사 80,000,000 범위:전부 2021카임1010 전입:2019.06.19 확정:2019.06.18 |
| 2 | 2025-06-10 | 강제경매 | 서울보증보험(주) | 94,660,845원 | 말소기준등기 2025타경8236 | 2025.06.10 갑(13) 강제경매 서울보증보험(주) 청구금액 94,660,845 말소기준등기 2025타경8236 소멸 |
| 2 | 2025-06-10 | 강제경매 | 서울보증보험(주) | 94,660,845원 | 말소기준등기 2025타경8236 | 2025.06.10 갑(13) 강제경매 서울보증보험(주) 청구금액 94,660,845 말소기준등기 2025타경8236 소멸 |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 - 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 서울보증보험주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.08.05.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동, 해피드림) | 대지면적 | 1,355㎡ (409.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 60.04㎡ (18.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.4% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용담로9길 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 용담로9길 22 (용담이동, 해피드림) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,972만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,972만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,826만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,826만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,680만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,534만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,534만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,110만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,022만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,622만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,336만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,705만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,079만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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