2025타경1090
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호 [도로명] 경상남도 진주시 에나로 146 (충무공동,라온프라이빗시티) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,686㎡ (510.0평) | 건물면적 | 119.08㎡ (36.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 630,000,000원 | 최저가격 | (17%)105,884,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,588,400원 | 청구금액 | 452,307,172원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.20 | (49%)308,700,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.31 | (34%)216,090,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (24%)151,263,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (17%)105,884,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호 | 대 (일반상업지역) | 1,686㎡ (510.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,637,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호 (경상남도 진주시 에나로 146 (충무공동,라온프라이빗시티)) | 철근콘크리트구조 | 119.08㎡ (36.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,686㎡ (510.0평) 건물: 119.08㎡ (36.0평) | 630,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 중 제2층 제207호로서, 외 벽 : 석재붙임 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 창 호 : 샷사창호임. "판매시설(외부표기 : 지리산힐링마켓)"으로 이용중임. 건물 내에 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음. 유사사다리형 토지로 현황 "판매 및 업무시설(오피스텔) 부지"임. 북동측 소재 왕복4차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음. 일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대-보-3-20)(접합), 가축사육 제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분
경상남도 진주시 충무공동 소재 "한국토지주택공사 본사" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용빌딩, 오피스텔 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임. 본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 양호한 편임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하OO 대항력 없음 | 점포 / 207호 | 전입: 2024-10-31 확정: 2024-10-31 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 건물전부(119.08㎡) | 전입: 2024-10-31 확정: 2024-10-31 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-01-06 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-01-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 586,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-01-12 | 근저당권 | 경OO | 423,800,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-19 | 가압류 | 경OO | 79,515,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-12-23 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호 | 대지면적 | 1,686㎡ (510.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 119.08㎡ (36.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 충무공동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 2층207호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 3,000만원 | 5억 1,660만원 | 82% | 6.2명 | 5억 1,660만원 |
| 최근 3개월 | 6억 3,000만원 | 5억 1,030만원 | 81% | 5.8명 | 5억 1,030만원 |
| 최근 6개월 | 6억 3,000만원 | 5억 400만원 | 80% | 5.4명 | 5억 400만원 |
| 최근 12개월 | 6억 3,000만원 | 4억 9,770만원 | 79% | 5.1명 | 4억 9,770만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,294만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,210만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,861만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,499만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,983만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,233만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경4546 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 에나로 146 (충무공동) | 2026.07.27 | 1억 1,000만원 | 6,960만원 | 63.3% | 매각 |
| 2024타경36267 | 근린상가 | 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 | 2026.10.26 | 3억 4,400만원 | 6,101만원 | 17.7% | 매각 |
| 2024타경36014 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로128번길 17 (충무공동) | 2026.08.31 | 3억 5,000만원 | 7,000만원 | 20% | 매각 |
| 2024타경6464 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 130 (충무공동) | 2026.10.12 | 3억 3,700만원 | 7,020만원 | 20.8% | 매각 |
| 2024타경37925 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 130 (충무공동) | 2026.07.27 | 4억 4,600만원 | 1억 3만원 | 22.4% | 매각 |
| 2025타경31117 | 근린상가 | 경상남도 진주시 사들로123번길 16 (충무공동) | 2026.09.21 | 8억 9,600만원 | 3억 4,012만원 | 38% | 매각 |
| 2024타경38850 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 103-7 (충무공동) | 2026.08.31 | 4억 2,100만원 | 4,301만원 | 10.2% | 매각 |
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