2025타경31099
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (제101호법정)||
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| 소재지 | 경상남도 진주시 장대로 29 (장대동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 '(ㄱ)~(ㄹ)'] 매각포함. - 목록[2]공부상 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 '근린생활시설 및 옥탑'임 - 목록[2]건물 중 1층 부분은 공부상 '257.85㎡'이나, 현황 '232.53㎡'이며 현황 기준으로 평가함. - 상가임차인 대항력 주의 요함 |
| 토지면적 | 476.3㎡ (144.1평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,122,943,780원 | 최저가격 | (24%)509,719,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)50,971,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.08 | (49%)1,040,243,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.20 | (34%)728,170,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.31 | (24%)509,719,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.16 | (24%)509,719,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 장대로 29 (장대동) | 대 (일반상업지역) | 476.3㎡ (144.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,395,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 장대로 29 (장대동) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 '(ㄱ)~(ㄹ)'] 매각포함. - 목록[2]공부상 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 '근린생활시설 및 옥탑'임 - 목록[2]건물 중 1층 부분은 공부상 '257.85㎡'이나, 현황 '232.53㎡'이며 현황 기준으로 평가함. - 상가임차인 대항력 주의 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 476.3㎡ (144.1평) 건물: - | 2,122,943,780원 | |||
[참고사항]
- 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 '(ㄱ)~(ㄹ)'] 매각포함. - 목록[2]공부상 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 '근린생활시설 및 옥탑'임 - 목록[2]건물 중 1층 부분은 공부상 '257.85㎡'이나, 현황 '232.53㎡'이며 현황 기준으로 평가함. - 상가임차인 대항력 주의 요함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-07-14|배당요구종기일 : 2025.10.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 진주보청기센터 대한복지용구 | 전입: 2014-02-17 확정: - 배당: - | 보: 700만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층 | 전입: 2014-02-17 확정: 2025-10-10 배당: 2025-10-10 | 보: 700만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-04-01 확정: 2025-10-10 배당: 2025-10-10 | 보: 700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-04-01 확정: 2025-10-10 배당: 2025-10-10 | 보: 700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZHANG ZHENQIN 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-04-04 확정: 2025-10-16 배당: 2025-10-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZHANG ZHENQIN 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-04-04 확정: 2025-10-16 배당: 2025-10-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZOOO 대항력 있음 | 2층전부(232.5㎡) | 전입: 2018-04-04 확정: - 배당: 2025-10-16 | 보: 3,000만원 월: 1,600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZHANG ZHENQIN 대항력 없음 | 점포 / 2층 201호 | 전입: 2018-04-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-01-25 확정: 2025-10-13 배당: 2025-10-13 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-01-25 확정: 2025-10-13 배당: 2025-10-13 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 1층104호(49㎡) | 전입: 2019-02-19 확정: - 배당: 2025-10-13 | 보: 500만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 중앙식당 | 전입: 2019-02-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 티지투 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-01 확정: 2025-09-10 배당: 2025-09-17 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 티지투 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-01 확정: 2025-09-10 배당: 2025-09-17 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 티지투 대항력 없음 | 점포 / 주식회사티지투 진주점 | 전입: 2023-08-16 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,070,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층103호(115.7㎡) | 전입: 2023-08-16 확정: 2025-09-10 배당: 2025-09-17 | 보: 3,000만원 월: 2,070,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI JUNXIAN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: 2025-07-03 배당: 2025-07-03 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI YINUO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| COOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI JUNXIAN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI YINUO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-03 확정: 2025-07-03 배당: 2025-07-03 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI ZHIQIANG 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| COOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI ZHIQIANG 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-08 확정: 2025-07-08 배당: 2025-07-08 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MA XIAOMIN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MA XIAOMIN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-12 확정: 2025-08-12 배당: 2025-08-12 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인28 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,200만원 월: 4,720,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인29 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,200만원 월: 4,720,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (29건) | - | 보: 4억 8,300만원 월: 17,280,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021-07-14|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-01-15 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-01-15 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2021-07-14 | 근저당권 | 부OO | 1,408,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-01-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-08-27 | 가압류 | 중OO | 51,408,983원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-05 | 임의경매 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-11-24 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2026-02-24 | 가압류 | 서OO | 60,897,758원 | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 제시외 건물[감정서상 '(ㄱ)~(ㄹ)'] 매각포함. - 목록[2]공부상 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 '근린생활시설 및 옥탑'임 - 목록[2]건물 중 1층 부분은 공부상 '257.85㎡'이나, 현황 '232.53㎡'이며 현황 기준으로 평가함. - 상가임차인 대항력 주의 요함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 장대로 29 (장대동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 760.76㎡ (230.1평) | 건축면적 | 257.85㎡ (78.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1978-09-28 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장대로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 장대로 29 (장대동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 2,294만원 | 17억 4,081만원 | 82% | 6.2명 | 17억 4,081만원 |
| 최근 3개월 | 21억 2,294만원 | 17억 1,958만원 | 81% | 5.8명 | 17억 1,958만원 |
| 최근 6개월 | 21억 2,294만원 | 16억 9,835만원 | 80% | 5.4명 | 16억 9,835만원 |
| 최근 12개월 | 21억 2,294만원 | 16억 7,712만원 | 79% | 5.1명 | 16억 7,712만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
15억 4,121만원
최저매각가 대비 +5,515만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수37.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수62.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수60.31점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 29건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 971만원
- 예상 대출액
- 2억 5,485만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,846만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5억 5,049만원
- 예상 대출액
- 3억 3,029만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,425만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5억 9,127만원
- 예상 대출액
- 3억 8,432만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,144만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 29건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 29건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 36%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경38334 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.11.23 | 4,000만원 | 211만원 | 5.3% | 진행중 |
| 2022타경2468 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.06.15 | 4,000만원 | 60만원 | 1.5% | 매각 |
| 2022타경2468 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2025.12.08 | 4,000만원 | 115만원 | 2.9% | 매각 |
| 2025타경31027 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.05.04 | 4,100만원 | 4,300만원 | 104.9% | 매각 |
| 2024타경6655 | 근린상가 | 경상남도 진주시 진양호로 563 (장대동) | 2026.09.07 | 10억원 | 6억원 | 60% | 매각 |
| 2025타경724 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동성동 212-11 골든튤립남강 9층901호 | 2026.07.27 | 1억 8,000만원 | 6,400만원 | 35.6% | 매각 |
| 2025타경30886 | 근린상가 | 경상남도 진주시 논개길 41-1 (동성동) | 2026.08.03 | 2억 8,028만원 | 1억 5,010만원 | 53.6% | 매각 |
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