2024타경109822
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 (다대동) [도로명] 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2024.09.13 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 2-1~4 각 포함 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음. 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물 철제 계단을 통해 출입 가능 |
| 토지면적 | 173㎡ (52.3평) | 건물면적 | 84.88㎡ (25.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 482,861,920원 | 최저가격 | (70%)338,003,000원 | 채무자 | 정OO |
| 입찰보증금 | (10%)33,800,300원 | 청구금액 | 210,000,000원 | 채권자 | 류OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.10.08 | (70%)338,003,000원 | 유찰 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 (다대동) | 대 (제2종일반주거지역) | 173㎡ (52.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,013,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 (다대동) (부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 84.88㎡ (25.7평) | 일괄평가 (대장연면적 164.24㎡) | 일괄매각. 제시외 2-1~4 각 포함 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음. 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물 철제 계단을 통해 출입 가능 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 173㎡ (52.3평) 건물: 84.88㎡ (25.7평) | 482,861,920원 | |||
본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린 생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 상황은 무난한 편임. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(다대포항)이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난한 편임. 북하향 경사지대 내 장방형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임. 북하향 경사지대 내 장방형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함. 본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및
일괄매각. 제시외 2-1~4 각 포함 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음. 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물 철제 계단을 통해 출입 가능
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2022-01-05 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-09-11 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-09-13 | 경매개시결정(신청채권) | 류OO | 210,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 2-1~4 각 포함 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음. 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물 철제 계단을 통해 출입 가능
당사자 내역
| 채권자 | 류OO | 채무자 | 정OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 (다대동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 164.24㎡ (49.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1989-10-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 윤공단로17번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 윤공단로17번길 22 (다대동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,286만원 | 3억 9,594만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,594만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,286만원 | 3억 9,111만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,111만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,286만원 | 3억 8,628만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,628만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,286만원 | 3억 8,146만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,146만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 69점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,900만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,071만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,902만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,803만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,485만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,954만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1093 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택) 10.9286㎡] | 2026.06.30 | 7,400만원 | 2,223만원 | 30% | 진행중 |
| 2024타경33206 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5 | 2025.10.27 | 1억 3,344만원 | 5,655만원 | 42.4% | 매각 |
| 2025타경30695 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 | 2026.08.24 | 8,840만원 | 3,310만원 | 37.4% | 매각 |
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