2025타경10522
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 [도로명] 경상북도 경주시 박달로 555-13 (가동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. [목록 19] 지상 소유자 확인 필요 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음. 3. [목록 6~15, 17]은 공부상 지목 '임야, 목장용지'이나 현황 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태이며, 건축신고 등 제반 사정에 관해 관계기관에 확인 요함. 4. [목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외. |
| 토지면적 | 393㎡ (118.9평) | 건물면적 | 56.16㎡ (17.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,552,021,600원 | 최저가격 | (17%)260,849,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)26,084,900원 | 청구금액 | 800,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.16 | (34%)532,344,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.21 | (24%)372,641,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.09.29 | (24%)372,641,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (17%)260,849,000원 | 진행 |
물건 사진 (54장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 | 대 (보전관리지역) | 393㎡ (118.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 95,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 (경상북도 경주시 박달로 555-13 (가동)) | 일반목구조 · (사무소) | 56.16㎡ (17.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. [목록 19] 지상 소유자 확인 필요 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음. 3. [목록 6~15, 17]은 공부상 지목 '임야, 목장용지'이나 현황 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태이며, 건축신고 등 제반 사정에 관해 관계기관에 확인 요함. 4. [목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 393㎡ (118.9평) 건물: 56.16㎡ (17.0평) | 1,552,021,600원 | |||
본건은 경상북도 경주시 내남면 박달리에 소재 '박달저수지' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지, 임야, 전원주택, 개발부지 등으로 형성되어 있음. 시외곽지역에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편시됨. 기호1) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 공부상지목 '목장용지' 임. 기호2) 서측 하향 경사지대에 위치하는 사각형의 토지로서 '대' 임. 기호3) 서측 하향 경사지대에 위치하는 삼각형의 토지로서 공부상지목 '임야' 임. 기호4) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 공부상지목 '목장용지' 임. 기호6~15,17) 서측 하향 경사지대에 위치하는 토지로서 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태임. 기호16) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '도로' 상태임. 기호18) 서측 하향 경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서 공부상지목 '임야' 임. 기호19) 서측 하향 경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '임야' 임. 기호20) 서측 하향 경사지대에
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. [목록 19] 지상 소유자 확인 필요 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음. 3. [목록 6~15, 17]은 공부상 지목 '임야, 목장용지'이나 현황 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태이며, 건축신고 등 제반 사정에 관해 관계기관에 확인 요함. 4. [목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 목록 2,5번 | 전입: 2025-05-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 / 목록 2, 5번 | 전입: 2025-05-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-19 확정: 2025-05-19 배당: 2025-05-19 | 보: 25억 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 25억 2,025만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2023-03-02 | 소유권이전 | 임OO | 202,303,022원 | 매매 | 2023.03.02 갑(2) 소유권이전 임OO 매매 |
| 1 | 2023-03-02 | 합병한 대1㎡에대한 이기 소유권이전 | 임OO | 2,023,030,231원 | 매매 | 2023.03.02 갑(3) 합병한 대1㎡에대한 이기 소유권이전 임OO 매매 |
| 2 | 2023-03-02 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 1,040,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.03.02 을(6) 근저당권설정 울산광역시산림조합 1,040,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-03-02 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 1,040,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.03.02 을(6) 근저당권설정 울산광역시산림조합 1,040,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2023-10-16 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 65,000,000원 | 말소 | 2023.10.16 을(9) 근저당권설정 울산광역시산림조합 65,000,000 소멸 |
| 3 | 2023-10-16 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 65,000,000원 | 말소 | 2023.10.16 을(9) 근저당권설정 울산광역시산림조합 65,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-11-27 | 압류 | 양산세무서장 | 202,411,274원 | 말소 | 2024.11.27 갑(4) 압류 양산세무서장 소멸 |
| 5 | 2025-05-26 | 임의경매 | 울산광역시산림조합 | 800,000,000원 | 2025타경10522 | 2025.05.26 갑(6) 임의경매 울산광역시산림조합 청구금액 800,000,000 2025타경10522 소멸 |
| 5 | 2025-05-26 | 임의경매 | 울산광역시산림조합 | 800,000,000원 | 2025타경10522 | 2025.05.26 갑(6) 임의경매 울산광역시산림조합 청구금액 800,000,000 2025타경10522 소멸 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. [목록 19] 지상 소유자 확인 필요 분묘 소재하며, 분묘기지권 성립할 여지 있음. 3. [목록 6~15, 17]은 공부상 지목 '임야, 목장용지'이나 현황 토목공사가 시행된 '주거나지' 상태이며, 건축신고 등 제반 사정에 관해 관계기관에 확인 요함. 4. [목록 1,2] 지상에 이동 용이한 컨테이너형 창고 및 농업시설건물이 다수 소재하나, 매각에서 제외.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 | 대지면적 | 393㎡ (118.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.16㎡ (17.0평) | 건축면적 | 56.16㎡ (17.0평) | 건폐율 / 용적률 | 14.3% / 14.3% |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 2023-07-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 내남면 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 내남면 박달로 555-13 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 5,202만원 | 12억 7,265만원 | 82% | 6.2명 | 12억 7,265만원 |
| 최근 3개월 | 15억 5,202만원 | 12억 5,713만원 | 81% | 5.8명 | 12억 5,713만원 |
| 최근 6개월 | 15억 5,202만원 | 12억 4,161만원 | 80% | 5.4명 | 12억 4,161만원 |
| 최근 12개월 | 15억 5,202만원 | 12억 2,609만원 | 79% | 5.1명 | 12억 2,609만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,042만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,129만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,903만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,378만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,668만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,723만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 88장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
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