2025타경10487
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 [도로명] 경상북도 경주시 양남로 277 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음. |
| 토지면적 | 1,233㎡ (373.0평) | 건물면적 | 345.15㎡ (104.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,785,016,140원 | 최저가격 | (24%)908,783,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)129,826,100원 | 청구금액 | 2,018,112,980원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.21 | (34%)1,298,261,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.28 | (34%)1,298,261,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.06 | (34%)1,298,261,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (24%)908,783,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 | 대 | 1,233㎡ (373.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 (경상북도 경주시 양남로 277) | 철골콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상1층 | 345.15㎡ (104.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,233㎡ (373.0평) 건물: 345.15㎡ (104.4평) | 3,785,016,140원 | |||
건물로서 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 해변공원 등으로 형성된 상업지대임. 본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임. (1,3,4) 평지이며 현황도로부지로 이용중임 (2) 세장형의 토지로서 평지이며 숙박시설 건부지로 이용중임 (1,3,4) 본건이 포장도로임 (2) 동측으로 8미터 노폭의 포장도로에 접함 ① 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역 ② 일반상업지역, 가축사육제한구역 ③ 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역 ① 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역 - 없음 임대관계 : 현재 휴업상태임 5) 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건물로서 외벽은 복합판넬 및 스톤코트등, 내벽은 벽지도배, 목재몰딩, 타일등 마감, 바닥은 화강석, 장판지, 타일 등 마감, 천장은 천장지도배, 합판위 페인팅 마감, 창호는 샷슈유리 창호로 시공되었음. 1층: 숙박시설(주차
본건은 경상북도 경주시 양남면 수렴리 수혐공원 남서측 인근에 위치하는 숙박시설의 토지 및
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 목록 2,5번 | 전입: 2024-12-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 목록 2, 5번 | 전입: 2024-12-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-10-23 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-09-05 | 근저당권 | 농OO | 2,488,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-09-05 | 지상권 | 방OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-05-07 | 근저당권 | 농OO | 276,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-09-01 | 근저당권 | 농OO | 456,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-28 | 임의경매 | 방OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 | 대지면적 | 1,233㎡ (373.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 345.15㎡ (104.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 28.0% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철골콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양남면 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 37억 8,501만원 | 31억 371만원 | 82% | 6.2명 | 31억 371만원 |
| 최근 3개월 | 37억 8,501만원 | 30억 6,586만원 | 81% | 5.8명 | 30억 6,586만원 |
| 최근 6개월 | 37억 8,501만원 | 30억 2,801만원 | 80% | 5.4명 | 30억 2,801만원 |
| 최근 12개월 | 37억 8,501만원 | 29억 9,016만원 | 79% | 5.1명 | 29억 9,016만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 5,439만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,238만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 8,889만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,139만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 8,522만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,856만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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