2025타경12184
유찰 1회제시외건물포함2026.11.04 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가) [도로명] 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 82㎡ (24.8평) | 건물면적 | 56.99㎡ (17.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,419,488,900원 | 최저가격 | (80%)1,935,591,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)193,559,100원 | 청구금액 | 1,025,753,424원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.23 | (100%)2,419,488,900원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.09 | (80%)1,935,591,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.23 | (80%)1,935,591,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.04 | (80%)1,935,591,000원 | 진행 |
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물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가) | 대 (일반상업지역) | 82㎡ (24.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 11,240,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가) (서울특별시 영등포구 영중로42길 1) | 벽돌구조 · (기타사무소) | 56.99㎡ (17.2평) | 일괄평가 (대장연면적 220.91㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 82㎡ (24.8평) 건물: 56.99㎡ (17.2평) | 2,419,488,900원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 "영동초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 영중로를 따라서 상업용 및 업무용빌딩과 아파트단지등의 공동주택, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 주위환경은 무난함 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장등이 소재하고 남서측 원거리에 지하철 5호선 "영등포시장역"등이 소재하는바 대중교통 이용 편의도는 무난함 본건 토지는 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(상업용)부지로 이용중임 본건 서측으로 약 30미터폭(영중로), 남측으로 약 8미터폭(버드나루로19길)의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-01-04|배당요구종기일 : 2025.12.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 전부 | 전입: 2019-02-27 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,260,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 2층전부 | 전입: 2019-02-27 확정: 2025-10-02 배당: 2025-10-02 | 보: 1,000만원 월: 1,260,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 및 지하층 전부 | 전입: 2024-02-06 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 월: 3,900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 지상1층및지하1층전부 | 전입: 2024-02-06 확정: 2025-11-21 배당: 2025-11-21 | 보: 6,000만원 월: 3,900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1억 4,000만원 월: 10,320,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.01.04.근저당권|청구/채권금액 : 1,025,753,424원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-01-04 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-04 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,100,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-11 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,300,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-18 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 220.91㎡ (66.8평) | 건축면적 | 60.06㎡ (18.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타사무소 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1973-07-24 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영등포구세무서 | 영등포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영중로42길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 영등포구 영중로42길 1 (영등포동8가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 1,948만원 | 19억 8,398만원 | 82% | 6.2명 | 19억 8,398만원 |
| 최근 3개월 | 24억 1,948만원 | 19억 5,978만원 | 81% | 5.8명 | 19억 5,978만원 |
| 최근 6개월 | 24억 1,948만원 | 19억 3,559만원 | 80% | 5.4명 | 19억 3,559만원 |
| 최근 12개월 | 24억 1,948만원 | 19억 1,139만원 | 79% | 5.1명 | 19억 1,139만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
20억 742만원
최저매각가 대비 +7,183만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.14점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수56.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수48.755점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
19억 3,559만원
- 예상 대출액
- 9억 6,779만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 9,708만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
20억 9,043만원
- 예상 대출액
- 12억 5,426만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 6,717만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
22억 4,528만원
- 예상 대출액
- 14억 5,943만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 1,854만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 72.81%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12795 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12 (당산동, 나온타워) | 2026.09.02 | 2억 1,800만원 | 1억 5,770만원 | 72.3% | 매각 |
| 2025타경12226 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 109 (당산동) | 2026.08.07 | 1억 1,400만원 | 6,889만원 | 60.4% | 매각 |
| 2025타경12769 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 144 (당산동) | 2026.08.19 | 3억 4,300만원 | 2억 5,344만원 | 73.9% | 매각 |
| 2025타경11142 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 (당산동4가) | 2026.09.30 | 2억 5,300만원 | 1억 6,192만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경11433 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 (당산동4가) | 2026.08.04 | 2억 5,900만원 | 1억 6,627만원 | 64.2% | 매각 |
| 2025타경11872 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17 (영등포동7가) | 2026.08.19 | 2억 4,500만원 | 1억 8,646만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경11595 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17 (영등포동7가) | 2026.07.20 | 2억 3,500만원 | 1억 7,980만원 | 76.5% | 매각 |
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