2024타경108157
유찰 7회지분매각2026.11.10 (104호 입찰법정)||
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| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) [도로명] 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동,강남프린스빌딩) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 확장형 발코니 및 복층(다락) 있음 |
| 토지면적 | 1,057.9㎡ (320.0평) | 건물면적 | 50.22㎡ (15.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 420,000,000원 | 최저가격 | (26%)110,101,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,504,000원 | 청구금액 | 350,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.01 | (33%)137,626,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.06 | (26%)110,101,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.10 | (26%)110,101,000원 | 03 |
| 11회 | 2026.11.10 | (21%)88,081,000원 | 진행 |
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물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) | 주차장 (제1종일반주거지역) | 1,057.9㎡ (320.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,324,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) (경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동,강남프린스빌딩)) | 철근콘크리트구조 | 50.22㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 확장형 발코니 및 복층(다락) 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,057.9㎡ (320.0평) 건물: 50.22㎡ (15.2평) | 420,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층 지상4층 건물내 4층 408호로서 (사용승인일자 : 2018.07.06) 외벽 : 석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임. 연립주택(후첨 내부구조도 참조)임. 기본 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 "주차장 및 근린생활시설, 공동주택" 건부지로 이용중임. 남서측으로 중로와 연계되어 있고 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "관악초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임. 본건 빌딩까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 사항은 무난함.
[참고사항]
확장형 발코니 및 복층(다락) 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-04-14|배당요구종기일 : 2024.12.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-09-04 확정: 2020-08-07 배당: 2024-11-22 | 보: 3억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2020-09-04 확정: 2020-08-07 배당: - | 보: 3억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.09.25. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 350,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-08-16 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-14 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 1,523,611,742원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-11-23 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-24 | 임차권설정 | 신OO | 340,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-25 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
확장형 발코니 및 복층(다락) 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 76 (관양동)
| 단지명 | 76 (관양동) | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) | 대지면적 | 1,057.9㎡ (320.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.22㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.7% |
| 주용도 | 연립주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-07-06 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안양시 관할 등기소 (안양지원) | 안양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안양시세무서 | 안양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동안구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,000만원 | 3억 4,440만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,440만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,000만원 | 3억 4,020만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,020만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,000만원 | 3억 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 3억 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,000만원 | 3억 3,180만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,180만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 9,361만원
최저매각가 대비 +2,481만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수39.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수64점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.135점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 1,010만원
- 예상 대출액
- 5,505만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,426만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,890만원
- 예상 대출액
- 7,134만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,687만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 2,771만원
- 예상 대출액
- 8,301만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,410만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 50장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 50.97%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101096 | 단독·다가구 | 경기도 안양시 동안구 동편로39번길 17 (관양동) | 2026.04.21 | 27억 518만원 | 15억 6,789만원 | 58% | 매각 |
| 2025타경100918 | 단독·다가구 | 경기도 안양시 동안구 시민대로137번길 30 (호계동) | 2026.09.22 | 1억 2,600만원 | 9,177만원 | 72.8% | 매각 |
| 2024타경106359 | 단독·다가구 | 경기도 의왕시 정우3길 13 (내손동) | 2026.05.26 | 12억 4,073만원 | 7억 1,650만원 | 57.7% | 매각 |
| 2023타경107522 | 단독·다가구 | 경기도 의왕시 청계로 177 (청계동, 청계 월든빌) | 2026.10.13 | 3억 8,200만원 | 860만원 | 2.3% | 매각 |
| 2024타경110044 | 단독·다가구 | 경기도 안양시 만안구 만안로 191 (안양동) | 2026.10.13 | 1억 2,700만원 | 1,816만원 | 14.3% | 매각 |
| 2024타경110464 | 다세대·연립 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76 (관양동) | 2026.06.02 | 3억 2,400만원 | 3,520만원 | 10.9% | 매각 |
| 2025타경101202 | 다세대·연립 | 경기도 안양시 동안구 관악대로339번길 44 (관양동, 신흥빌라) | 2026.04.21 | 2억 8,700만원 | 3억 2,000만원 | 111.5% | 매각 |
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