2025타경56194
유찰 3회| 소재지 | 경기도 화성시 비봉면 428-11 [도로명] 경기도 화성시 주석로690번길 63 (1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.05.26 | 매각물건 | 일괄매각. 현재 빈집 상태임. |
| 토지면적 | 650㎡ (196.6평) | 건물면적 | 92.4㎡ (28.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 633,259,600원 | 최저가격 | (49%)310,296,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)31,029,600원 | 청구금액 | 255,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)633,259,600원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.22 | (70%)443,281,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.29 | (49%)310,296,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.06 | (34%)217,207,000원 | 매각 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 비봉면 428-11 | 대 (계획관리지역) | 650㎡ (196.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 311,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 비봉면 428-11 (경기도 화성시 주석로690번길 63 (1동)) | 벽돌구조 · (단독주택) | 92.4㎡ (28.0평) | 일괄평가 (대장연면적 134.08㎡) | 일괄매각. 현재 빈집 상태임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 650㎡ (196.6평) 건물: 92.4㎡ (28.0평) | 633,259,600원 | |||
건물로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등임. 본건은 기준시점 현재 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음
본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 '남비봉팔탄IC' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 중ㆍ소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 시됨. 본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통시됨. 부정형 완경사의 토지로서 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용 중임. 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. -. -. 1) 임대관계 -. 2) 기타사항 -. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층
일괄매각. 현재 빈집 상태임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2006-07-25 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-26 | 근저당권 | 김OO | 255,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-27 | 임의경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 현재 빈집 상태임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 비봉면 428-11 | 대지면적 | 650㎡ (196.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 134.08㎡ (40.6평) | 건축면적 | 92.4㎡ (28.0평) | 건폐율 / 용적률 | 14.2% / 20.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2008-04-02 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 비봉면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 비봉면 428-11 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 3,325만원 | 5억 1,927만원 | 82% | 6.2명 | 5억 1,927만원 |
| 최근 3개월 | 6억 3,325만원 | 5억 1,294만원 | 81% | 5.8명 | 5억 1,294만원 |
| 최근 6개월 | 6억 3,325만원 | 5억 660만원 | 80% | 5.4명 | 5억 660만원 |
| 최근 12개월 | 6억 3,325만원 | 5억 27만원 | 79% | 5.1명 | 5억 27만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 5,514만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,656만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 107만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,573만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 3,396만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,793만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 59장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경56194 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 효행구 비봉면 주석로690번길 63 | 2026.07.06 | 6억 3,325만원 | 2억 5,006만원 | 39.5% | 매각 |
| 2025타경1349 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 왕림1길 74-2 (광성빌라) | 2026.10.28 | 1억 1,300만원 | 3,812만원 | 33.7% | 진행중 |
| 2025타경56629 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 흰돌산길 39 | 2026.06.02 | 2억 6,100만원 | 1억 1,380만원 | 43.6% | 매각 |
| 2025타경56165 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 마당바위로 91 (명성로즈빌) | 2026.06.16 | 1억 3,200만원 | 9,240만원 | 70% | 매각 |
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