2025타경7808
유찰 6회지분매각2026.11.05 (신관 지하2층 입찰법정)||
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| 소재지 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) [도로명] 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동,반월당아너스제네스타워오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026. 8. 11.자 신청채권자 확인 필요 김지호, 박우림의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출). |
| 토지면적 | 1,604㎡ (485.2평) | 건물면적 | 44.83㎡ (13.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 211,000,000원 | 최저가격 | (49%)103,390,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,339,000원 | 청구금액 | 244,948,592원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.08 | (8%)17,377,000원 | 변경 |
| 9회 | 2026.09.08 | (100%)211,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.07 | (70%)147,700,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.05 | (49%)103,390,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 대 (중심상업지역) | 1,604㎡ (485.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,169,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) (대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동,반월당아너스제네스타워오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 44.83㎡ (13.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026. 8. 11.자 신청채권자 확인 필요 김지호, 박우림의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,604㎡ (485.2평) 건물: 44.83㎡ (13.6평) | 211,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 17층 1718호로서, 외벽: 화강석붙임,몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임. 오피스텔로 이용 중임. 위생.급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비, 도시가스 개발난방설비 되어 있음. 14필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 북서측으로 왕복 6~7차선, 북동측으로 왕복 5차선, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함. 기호 1~3,5,6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의 (606-5146
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장네거리' 남동측 인근에 위치하는 '반월당아너스제네스타워오피스텔 제17층 제1718호' 이며, 주위 일대는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트, 후면 주택지, 학교 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.
[참고사항]
2026. 8. 11.자 신청채권자 확인 필요 김지호, 박우림의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-12-05|배당요구종기일 : 2025.06.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: 2025-05-15 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: 2025-05-15 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO,박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: 2024-01-17 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: 2025-05-15 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO,박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-17 확정: 2022-01-17 배당: 2024-01-17 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 24억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 38억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.12.05. 압류|청구/채권금액 : 244,948,592원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2020-04-10 | 소유권이전 | (주)경림종합산업 | 202,004,102원 | 매매 | 2020.04.10 갑(2) 소유권이전 (주)경림종합산업 매매 |
| 1 | 2020-04-10 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-12-05 | 압류 | 중구(대구광역시) | 202,312,057원 | 말소기준등기 | 2023.12.05 갑(7) 압류 중구(대구광역시) 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-12-05 | 압류 | 중OO | - | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-01-17 | 주택임차권 | 김OO,박OO | 230,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임10019 전입:2022.01.17 확정:2022.01.17 | 2024.01.17 을(1) 주택임차권 김지호,박우림 230,000,000 범위:건물전부 2024카임10019 전입:2022.01.17 확정:2022.01.17 |
| 2 | 2024-01-17 | 주택임차권 | 김OO,박OO | 230,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임10019 전입:2022.01.17 확정:2022.01.17 | 2024.01.17 을(1) 주택임차권 김지호,박우림 230,000,000 범위:건물전부 2024카임10019 전입:2022.01.17 확정:2022.01.17 |
| 3 | 2024-01-17 | 임차권설정 | 김OO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2024-05-22 | 압류 | 북대구세무서장 | 202,405,228원 | 말소 | 2024.05.22 갑(8) 압류 북대구세무서장 소멸 |
| 4 | 2024-05-22 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-09 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 244,948,592원 | 2025타경7808 | 2025.04.09 갑(9) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 244,948,592 2025타경7808 소멸 |
| 4 | 2025-04-09 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 244,948,592원 | 2025타경7808 | 2025.04.09 갑(9) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 244,948,592 2025타경7808 소멸 |
| 5 | 2025-04-09 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
2026. 8. 11.자 신청채권자 확인 필요 김지호, 박우림의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 대지면적 | 1,604㎡ (485.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.83㎡ (13.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.8% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (대구지방법원) | 대구지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙대로 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,302만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,302만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,100만원 | 1억 7,091만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,091만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,100만원 | 1억 6,669만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,669만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6,592만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수76.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수66.925점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 339만원
- 예상 대출액
- 5,169만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,083만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,166만원
- 예상 대출액
- 6,699만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,389만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 1,993만원
- 예상 대출액
- 7,795만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,129만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.92%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1064 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.08.14 | 1억 1,600만원 | 6,476만원 | 55.8% | 매각 |
| 2025타경7229 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.11.05 | 1억 1,900만원 | 490만원 | 4.1% | 진행중 |
| 2025타경8708 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.07.22 | 1억 1,600만원 | 1억 700만원 | 92.2% | 매각 |
| 2024타경121951 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.07.14 | 2억 300만원 | 1억 2,350만원 | 60.8% | 매각 |
| 2024타경8768 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.06.17 | 1억 1,300만원 | 6,110만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경122657 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.05.22 | 1억 2,000만원 | 6,157만원 | 51.3% | 매각 |
| 2024타경122688 | 오피스텔 | 대구광역시 중구 중앙대로 312 (남산동) | 2026.05.15 | 1억 1,900만원 | 6,850만원 | 57.6% | 매각 |
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